Что выгоднее: сначала — товар, потом — деньги? Или как в известном фильме: утром деньги — вечером стулья, вечером стулья — утром деньги? Оплачивать уже сделанные работы по оговоренной цене и после проверки их качества? Или платить за работу, которую сделают дорого, кое-как и когда-нибудь потом? Казалось бы, ответ очевиден… Тем не менее, большинство из нас предпочитает отдать деньги управляющим компаниям сейчас, а получить и проверить услугу — позже. Но, если приложить усилия, эту схему можно изменить. Например, взять свой дом в непосредственное управление. И управлять — без всяких там управляющих компаний. / Алена Озерова.
В Томске нет управляющих компаний в полном смысле этого слова. 80 % жилого фонда в Томске управляется гибридом двух форм — «управляющая компания» и «непосредственное управление».
Как должны работать УК?
Согласно Жилищному кодексу управляющие компании должны отвечать за поставку коммунальных услуг. Человек, проживающий в доме под управлением УК, должен получать на руки одну квитанцию с перечнем абсолютно всех услуг и рассчитываться за все только с управляющей компанией. А та, в свою очередь, должна являться единым абонентом для коммунальных служб (а не каждый собственник в отдельности) и перечислять деньги поставщикам — за свет, воду, тепло и так далее. Она же должна следить за показаниями приборов учета и передавать данные коммунальным службам. А также следить за правильностью начисления платежей и в случае чего разбираться с поставщиками по поводу некорректных начислений.
В Томске же дома, где избрана форма непосредственного управления (НУ), как правило, оказались под управлением жилищных фирм, которые только называют себя управляющими компаниями. Несколько лет назад УК, воспользовавшись неграмотностью собственников, инициировали общие собрания с целью выбора формы «непосредственное управление», а сами навязали себя в качестве обслуживающих фирм. Таким образом, они занимаются содержанием жилья, текущим ремонтом, но абсолютно не имеют отношения к поставкам коммунальных услуг. Этот вариант является самым неудобным для собственников и самым выгодным для управляющих компаний. С одной стороны, жильцы вынуждены постоянно контролировать работу УК, отстаивая план работ и прозрачность отчетов. С другой, они остаются один на один с поставщиками коммунальных услуг.
То, что происходит в Томске, не вписывается ни в рамки здравого смысла, ни в Жилищный кодекс. Каким же образом наши УК нашли лазейку? Заключили некие договора с ресурсоснабжающими организациями, по которым делегировали им право производить расчеты с населением.
Куда деваются деньги?
При непосредственном управлении самый высший орган (не номинальный, а действительный) — это собрание собственников жилья. Оно принимает решение, какие платежи установить на текущий и капитальный ремонт, на обслуживание жилья. Собрание избирает домовой комитет и председателя, имеющего право подписи. Эффективность использования собираемых средств составляет от 80 до 100 % (100 %, когда старший по дому работает бесплатно). Только 15-20 % могут идти на управление, а остальные — непосредственно на оплату работ по дому. Собираемые средства могут аккумулироваться у избираемых кассиров по ведомости либо в банке на счете некоммерческой организации. Такой организацией может быть либо некоммерческое партнерство, либо орган территориального общественного самоуправления (ТОС). Этот счет является денежным фондом для домов, входящих в некоммерческую организацию (ТОС, фонд и др.) Деньги поступают на расчетный счет конкретного дома, и только оттуда они могут пойти на оплату услуг. То есть деньги собираются не у исполнителя, а у заказчика. И выдаются только по факту выполненных работ. Это позволяет платить подрядным организациям за уже выполненную работу.
По словам председателя некоммерческого партнерства «Совет по ТОС Кировского района» Александра Остроушко, при управлении домом управляющими компаниями фактически от 60 до 90 % собираемых с жителей средств может уходить на внутренние нужды самих компаний: на административно-хозяйственные расходы, на управление, на зарплату, на прибыль. На выполнение самих работ по дому остается в среднем около 20 % от собранных средств за жилищные услуги. В ТСЖ эффективность использования средств кратно выше. Но ТСЖ является коллективным абонентом для поставщиков коммунальных услуг. Под угрозой отключения дома от благ цивилизации оно должно выдать все 100 % оплаты за «коммуналку», независимо от того, есть в доме должники или нет. Поэтому часть денег за жилищные услуги идет в счет погашения долга за тепло, воду, электричество. То же самое происходит и с домом в ведении управляющей компании, если это настоящая УК, отвечающая за «коммуналку».
Как мы платим за уборку двора и ремонт подъезда?
На рынке жилищных услуг также должен работать основной закон экономики — оплата по факту выполненных работ. Не платим же мы в химчистке до того, как отдали шубу. И в магазине отдаем деньги после того, как со всех сторон осмотрели вещь, удостоверились, что нет ни одной царапинки. Но возможность поставить все в логические рамки есть. Правда, при одном условии: если в доме есть реально действующий домовой комитет. Там, где собственники не могут организоваться и потребовать от УК исполнения своих обязанностей, внедрять что-либо бесполезно. По сути, такие собственники имеют то, что заслуживают, и ежемесячно рассчитываются за свою пассивность рублем (платя за невыполненные работы).
1/ Предоплата УК
За услуги управляющей компании мы рассчитываемся ежемесячно, приняв квитанцию как руководство к действию.
В результате компания не имеет стимула к качественной и своевременной работе. Окажет она услуги или нет, мы все равно ей заплатим. Мы отдаем деньги загодя, не имея никакой гарантии того, что они пойдут по назначению, а именно: на ремонт крыши, уборку подъездов, замену вентилей, иными словами, на запланированные в начале года работы. Все средства жителей собираются у управляющей компании, и именно она ими распоряжается — мы сами передали ей эту функцию.
2/ Непосредственное управление
При непосредственной форме управления (НУ) домом «заведуют» сами собственники жилья. Здесь нет юридического лица, и собственники сами решают, на что собирать средства — только на оплату обслуживания, ремонт общего имущества или еще за вывоз мусора, работу дворника и т. д. Они избирают старшего по дому — человека, уполномоченного представлять их интересы в отношениях с третьими лицами. И сами решают, какие работы нужно на доме провести, какую фирму для этого нужно нанять и сколько ей заплатить. Ситуация, когда какие-то работы в доме проводятся без ведома собственников, исключена.
На поставку коммунальных услуг (холодное, горячее водоснабжение; водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) каждый собственник заключает прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями. Договор считается заключенным, если потребитель получил какой-либо ресурс и оплатил его по квитанции. И очень важно, что при этой форме управления нет коллективной ответственности за неоплату кем-либо из жильцов коммунальных услуг. То есть отключить воду, тепло и т. п. могут только у конкретного неплательщика, но никак не у всего дома.
