По закону собственники имеют право сами устанавливать тариф за жилищные услуги. Определяя список работ и их стоимость в плане на год, а потом проверяя их выполнение — в отчете УК. Но управляющие компании предпочитают делать оба эти документа весьма туманными и расплывчатыми. Бывает, что грамотные и настойчивые жильцы добиваются от УК и планов с отчетами, и корректировки стоимости работ по текущему ремонту. Потому что могут выяснить, сколько стоит покраска стен или замена окон в подъезде. Но как разобраться в том, что входит в содержание аварийно-диспетчерской службы, паспортного стола, в «организационно-эксплутационные услуги»? А главное — сколько это может стоить на самом деле? В итоге, снизив на десятки тысяч стоимость работ по текущему ремонту, жильцы сталкиваются с тем, что УК на ту же сумму поднимает тариф по загадочной строке «содержание дома». В ситуации разбиралась «Городская газета». / Александр Усачев.
Как заставить УК отчитаться?
По Жилищному кодексу управляющие организации обязаны ежегодно отчитываться за проделанную работу перед собственниками. Но форму отчета закон не определяет, поэтому добиться от УК ясного и понятного документа сегодня могут единицы собственников. И, как правило, получается это не с первого раза, а после приличной кипы жалоб и заявлений в различные инстанции. У большинства же собственников многоквартирных домов в поединке с управляющими компаниями силы неравные по причине безграмотности в вопросах управления домом. Но рано или поздно всем придется разобраться в этом, если есть желание добиться от жилищной организации качественной работы.
Форма, сроки и порядок отчета должны быть прописаны в договоре с УК на управление многоквартирным домом, также в договоре можно оговорить и ответственность за непредоставление отчета. Только тогда у жильцов будут реальные шансы добиться внятного ответа по результатам выполненной работы.
Отчет УК предоставляет, как правило, в конце года с момента заключения договора. Главное, что должны усвоить собственники, — отчет, по сути, начинается с ежегодного плана работ, который они определяют сами! Чем подробнее будут расписаны план и стоимость работ, тем больше шансов потом «прочитать отчет» — определить, на что жилищная организация потратила деньги и потратила ли вообще. Отчет должен соответствовать плану.
По закону собственники на общем собрании обязаны утвердить размер платы за содержание и ремонт дома с учетом предложений УК. Свои предложения УК формирует на основании актов осмотра общего имущества, предписаний контролирующих органов и заявок жильцов. Однако собственники имеют право не согласиться с предоставленным планом и спорить с УК по его содержанию и стоимости.
Можно ли это сделать на самом деле?
Большинство домов Томска не выбирали свои управляющие компании. Множество домов УК до сих пор обслуживают без реальных договоров. Соответственно, и план работ на год в этих случаях является мифом. УК, прикрываясь липовыми договорами и протоколами решений общего собрания, план работ определяют себе сами. Включают в него как можно больше пунктов, совершенно не нужных дому, а в конце года за якобы выполненную работу выставляют счет. При этом в два-три раза завышают цены и стоимость работ. Но собственники должны отстаивать право самим определять, какой делать ремонт и по какой цене.
К примеру, в 2009 году в одной из стандартных томских пятиэтажек (6 подъездов, 90 квартир) по ул. Лебедева, 113 инициативной группе жильцов удалось снизить стоимость уже выполненного (!) годом ранее ремонта крылец с 77 до 40 тыс. руб. Ремонт заключался в том, чтобы сделать кладку четырех кубов кирпича. Поддон кирпича в отчете УК «Центральная» стоил 4 700 рублей, а кладка одного куба — 8 800 рублей. Однако собственники привели в качестве аргумента среднерыночные цены и заставили компанию сделать перерасчет. В результате сметная стоимость поддона кирпича в отчете снизилась до 2 600 рублей, а кладки — до 1 200 рублей. Также с 12 тысяч рублей до 2 367 рублей сбили цену за утепление подвальных окон, по пять тысяч рублей сэкономили на установке дверей в подъездах.
Еще кучерявей управляющие компании могут закручивать цены на более крупных работах при помощи «карманных» подрядных организаций. К примеру, тот же дом по ул. Лебедева, 113. В этот раз уже в плане работ на 2010 год за ремонт 15 электрощитов на этажах (замена автоматических выключателей) жилищная организация выставила 133 тысячи рублей. Но, как рассказали обратившиеся в редакцию жильцы, они не согласились с расчетами подрядной организации, которую предложила УК. Они нашли другую компанию, которая обсчитала работу в 57 тысяч рублей, и потребовали заключить с ней договор. В результате собственники и УК сторговались на этой же сумме, а подрядная организация осталась прежней… На оставшиеся от такого торга деньги жильцы дополнительно заказали замену 72 старых электросчетчиков.
Так просто все выглядит только на бумаге. На деле, чтобы добиться от УК адекватных цен, председатель домового комитета ищет дешевую подрядную организацию, ведет затяжную переписку с «уважаемым» руководством управляющей компании, торгуется за каждую копейку и не утверждает план работ, пока не сойдутся в цене. А также не подписывает подрядным организациям акты некачественно выполненных или не сделанных работ. По закону в такой бумаге может расписаться любой собственник дома, и подрядные организации этим пользуются, дают подмахнуть акт какой-нибудь случайно встретившейся бабушке.
В чем проблема?
Жители торгуются с УК по стоимости работ для того, чтобы сэкономить на ремонте и снизить тариф. Но если первое у собственников получается, то снизить тариф они все равно по итогу не могут. Потому что снижение стоимости текущего ремонта или отказ от работ не первоочередной важности не гарантирует снижения итоговой суммы в квитанции. Управляющая компания запросто компенсирует это снижение повышением стоимости за работы по строке «содержание дома».
К примеру, все тот же дом по ул. Лебедева, 113. Когда УК «Центральная» по решению собственников подготовила план работ по текущему ремонту на 2009 год, общие расходы по смете составили 3 млн 711 тыс. рублей (при этом на капитальный ремонт всего 244 тыс. 508 рублей). Тариф для жильцов при таких расчетах оказался неподъемный — 71,97 рублей с квадратного метра. Перечень по текущему ремонту жильцы сократили так, что итоговый тариф составил приемлемые 15,5 рублей с кв. метра. И попросили УК предоставить план расходов на 2009 год с учетом их предложений.
Такой план они получили, но в нем суммы на обязательные виды услуг по сравнению с отчетом за 2008 год увеличились почти в два раза. Это, естественно, повлияло на величину тарифа, несмотря на максимальное сокращение работ по текущему содержанию. В итоге он составил 16,96 рублей с квадратного метра.
ЭКСПЕРТЫ
Как формируется тариф на услуги УК
Виктор Щуров,
председатель домового комитета по ул. Лебедева, 113:
— Все делаем в соответствии с Жилищным кодексом. Управляющая компания предлагает список работ. Убираем из него все лишнее, потому что исходя из объемов и сумм по текущему ремонту и содержанию формируется тариф. А по действительно необходимым, на наш взгляд, позициям требуем, чтобы УК предоставила смету. Анализируем ее и уже либо соглашаемся с ценой, либо ищем другого подрядчика. Но главная проблема этих споров в том, что мы не можем таким же образом торговаться по строке «содержание дома». Насколько обоснованы тарифы по этим видам обязательных услуг? Например, «организационно-эксплуатационные услуги» — какая работа в них входит и сколько стоит? Содержание этих услуг должно быть конкретным и понятным для граждан! Но четких ориентиров нет. Мы, собственники, элементарно даже не можем проверить адекватность выставленных сумм!
Александр Шемякин,
начальник отдела защиты прав потребителей администрации Томска:
— В Жилищном и Административном кодексах не определена ответственность за неисполнение договора по управлению многоквартирным домом. Поэтому, добиваясь от УК выполнения обязательств, жильцы не находят существенной поддержки с какой бы то ни было контролирующей стороны. Форму предоставления отчета сегодня необходимо прописать в нормативных документах на местном уровне.
Как правило, работы и услуги управляющих компаний на домах одинаковы. Но, к примеру, стоимость содержания паспортного стола или круглосуточной диспетчерской службы в 10-квартирном и в 200-квартирном доме явно будет разной. Поэтому сегодня депутатам также крайне важно определить минимум и максимум стоимости работ и услуг, в зависимости от размеров и характеристик существующих типов домов в Томске.
P.S. Редакции стало известно, что проект областного закона о жилищной политике сегодня разрабатывается в городе. Надеемся, что он будет принят уже весной нынешнего года и существенно облегчит собственникам взаимоотношения с управляющими компаниями.
