Поменять неугодную УК нелегко. Провести собрание, призвать больше половины соседей — задача уже непростая. Но даже если вам это удалось, то убедить руководство компании отпустить вас с миром становится невыполнимой миссией. Подумайте сами, отказались бы вы добровольно от своего бизнеса? / Алексей Филимонов.
Без «бумажки» мы никто
В июне в доме по ул. Лыткина, 24 по обоюдному согласию большинства жителей было образовано ТСЖ. По словам инициативной группы дома, УК «Жилремсервис 1» самостоятельно увеличила тарифы. Компания никак не реагировала на представления Кировской прокуратуры, как и на требование суда, пересмотреть их.
Поэтому на собрании было решено поменять форму управления. Это было доведено до УК и оформлено в письменном виде.
Но сдаваться без последнего боя руководство компании не собиралось.
— Когда подошел срок передачи нам документов, я приехала в офис УК «Жилремсервис 1», — рассказывает Раиса Корогодская, председатель ТСЖ «Лыткина, 24». — В кабинете директора братья Урманчеевы, управляющие компанией, буквально рассмеялись мне в лицо. Сказали, что ничего не знают ни о каком собрании, и дали понять, что никаких бумаг я не получу. Что может сделать пенсионерка против двух здоровых мужчин, уверенных в своей безнаказанности? Встать и уйти ни с чем. И что делать теперь, непонятно.
Сегодня ТСЖ не может получить ключи от подвала, чердака, электрощитовых. Нет необходимых документов для заключения договоров с коммунальщиками и поставщиками услуг. Все это хранится за семью замками в УК «Жилремсервис 1». По слухам, компания ведет работу с жильцами, провокаторами, которые вставляют палки в колеса ТСЖ.
В подобной ситуации в свое время оказались и жители с Елизаровых, 39/1. Они устали от бездействий и непрозрачной деятельности УК «Жилремсервис 1». И приняли решение сменить компанию на другую. Но и тут не прошло без приключений. Собрания каждый раз признавались юротделом УК недействительными.
Спустя несколько дней компания предоставляла другие протоколы, по которым жители хотели остаться под управлением «Жилремсервис 1».
— Нет нормального соблюдения закона, — жаловался в своем письме Анатолий Артеменко, член инициативной группы. — Все же в законодательстве прописано — переизбрали, будьте добры, отдайте бумагу, сдайте ключи. Нет, начинается какая-то мышиная возня. Я понимаю, для них это бизнес, не хочется просто так деньги отдавать. Но если люди хотят уйти, значит, компания чем-то их не устраивает, так ведь?
Преступления… нет?
На Лебедева, 111 жители были в полушаге от получения заветной документации. После ряда перипетий с УК «Центральная» жильцы решили перейти в другую организацию. По словам собственников, руководство «Центральной» отказывалось сотрудничать с домовым комитетом.
Неоднократно компания самостоятельно решала, что и когда ремонтировать. Выставляла немыслимые суммы.
Терпение у жителей кончилось, когда годами протекающая крыша после проведенного ремонта не выдержала первого испытания ливнем. Не устроила инициативную группу и смета кровельных работ. По их мнению, она была чересчур завышена. В ходе споров жильцам удалось снизить стоимость работ на четверть. А из-за ряда недостатков акт приемки до сих пор не подписан.
С помощью юриста соседи провели собрание, чтобы все было по закону. И необходимым количеством голосов переизбрали новую компанию. О решении уведомили УК «Центральная».
После тщетных попыток переубедить жильцов директор «Центральной» Тимур Урманчеев по телефону пообещал отдать домовые документы. Но потом вновь передумал, сославшись на недоверие к проведенному голосованию, и потребовал доказательств.
— Мы специально приглашали представителей «Центральной», — негодует Ирина Марунченко, жительница дома по ул. Лебедева, 111. — Они снимали на фотокамеру каждую страничку, каждый бюллетень. Было зафиксировано, что на основании голосования мы расторгаем договор, так как предпочли перейти в другую компанию.
Но сначала инициативную группу обвинили в приписках. А после того как достоверность голосования была доказана, появились новые причины отказа.
Юрист «Центральной» Вячеслав Рудковский объясняет, что не все жильцы Лебедева, 111 недовольны деятельностью его коллег, есть люди, готовые сотрудничать с компанией. Поэтому оснований для передачи документации нет.
В подтверждение слов юриста управляющая компания предоставила новый протокол собрания собственников. Он был в пользу «Центральной».
— Мне кажется, руководство компании просто издевается над нами, — продолжает Ирина Марунченко. — Согласно этому протоколу председателем собрания выступил дедушка, наш сосед, который практически не видит и почти недееспособен. А тут он ведет собрание. Естественно, его подпись подделана. Так же, как еще нескольких жильцов.
Домовой комитет обратился к директору вновь избранной компании за помощью, но тот самоустранился и попросил больше ему не звонить.
Жители продолжали действовать в одиночку. Протокол, признанный фальсификацией, они направили в ОБЭП и милицию. Но начальник отдела милиции № 3 УВД по г. Томску Е. И. Суриков и начальник ОБЭП А. А. Кривошеин ответили отказом в возбуждении уголовного дела.
Жалоба в прокуратуру Советского района результатов тоже не дала. Старший советник юстиции П. Веснин, а месяцем раньше советник юстиции Е. Разина не усмотрели оснований для принятия мер прокурорского реагирования. Объяснили свое «нет» представители закона тем, что веских причин для расторжения договора с УК «Центральная» у собственников не было. А доказательства ненадлежащего обслуживания дома не предоставлены.
Милиция и прокуратура посоветовали жильцам обращаться в суд, если они не согласны с вынесенными решениями.
В борьбе за дом инициативные группы чаще проигрывают управляющим компаниям.
Неопытные и неподкованные в жилищно-эксплуатационной казуистике управдомы бесполезно бьются не в те двери, пытаясь доказать свою правоту.
А в это время УК, чувствуя свою безнаказанность и используя свои ресурсы, разворачивают фронт во дворах и подъездах. Садят цветы на асфальте, вкапывают покрышки, создавая эффект детской площадки, красят заборы, двери и бордюры в один цвет. Носят открытки пенсионерам и ветеранам, вспомнив, что те живут в доме. В общем, занимаются тем, чем никогда жильцов до конфликта не баловали. И пытаются вернуть доверие своих несогласных клиентов. А добродушные «на время» сотрудники компании начинают встречать на крыльце жителей и собирать жалобы и наветы. Но это не худший вариант.
Если упертая инициативная группа уверенно идет к своей цели, то не только она, но и все жители дома становятся одной жирной мишенью. И это нужно пережить.
Неожиданно в подвалах начинает протекать канализация. Пропадают почтовые ящики, хотя они могут и остаться для того, чтобы жильцы получили жировки с появившимися долгами перед УК. Гаснет свет у подъездов. А отдельные жители обвиняют инициативную группу в происходящем хаосе и мошенничестве.
Против двух-трех человек инициативной группы — не меньше десятка сотрудников УК или нанятых провокаторов, а также отдел юристов, «съевший собаку» на подобных делах.
Как сменить управляющую компанию?
Анатолий Бочаров, начальник государственной жилищной инспекции:
— Смена управляющей компании возможна при желании собственников. Но просто хотеть расторгнуть договор недостаточно. Собранием собственников должны быть указаны причины отказа от услуг УК. Согласно пункту 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ односторонний отказ возможен при неисполнении пунктов договора управления домом. Дальше протокол собрания отправляется в управляющую компанию, если она не согласна, то нужно обращаться в суд. Это может быть и конфликт интересов. Например, собственники остались должны компании за обслуживание или ремонт. Ведь зачастую жильцы обращаются с просьбой выполнить срочные работы за счет собственных оборотных средств УК. Тем самым соглашаются в течение какого-то времени возвращать эти деньги. Поэтому просто прийти и сказать «до свидания» не всегда получается.
Владимир Фурсин, юрист:
— Если жильцы все сделали правильно, а УК не спешит расставаться с домом, можно предпринять следующие действия: взыскать все документы через суд, поменять замки в подвалах и на чердаках, а убытки выставить противящейся стороне.
Но насколько сегодня сами жители готовы к смене УК? Да, они недовольны компанией, но выгнать ее из дома не могут. Все ссылаются на занятость, неграмотность. Это отговорки. Значит, их просто устраивает то, что их «плохо обслуживают, обманывают, обирают, обсчитывают».
Один из способов уйти от УК — разорвать договор по истечении срока. Чаще всего договор заключается на год. Можно провести собрание и уведомить УК за месяц, что вы расторгаете с ней договор по причине истечения срока действия, независимо от задолженностей.
Но самое сложное в разрыве отношений с УК — то, что нет единства в доме. Вроде от компании отказались, а некоторые квартиры продолжают платить по счетам. УК может подать это потом как фактическое продолжение отношений.
Надир Андержанов, председатель ТСЖ «Звезда», ул. Алтайская, 103:
— Нам удалось обрести самостоятельность, громко хлопнуть дверью и уйти из УК «Центральная». Но из этого не стоит делать подвига. Просто надо работать и добиваться своего.
Ушли, потому что компания не справлялась со своими обязанностями. Канализация топила подвал, выставлялись завышенные суммы, представлялись недостоверные отчеты.
Мы начали с того, что собрали веские доказательства нарушений со стороны УК и разослали фото-, видеоматериалы и акты во все ведомства. Не раз наши жалобы фиксировались районной администрацией и жилищной инспекцией.
Для того чтобы вырваться из рук УК, необходима поддержка соседей. Особенно дееспособных жителей. Идти на этот шаг с толпой митингующих и вечно недовольных — полное фиаско. Нужно искать толковых, компетентных, может, и влиятельных, они всегда есть в доме. Но так сложилось, что люди редко общаются с соседом, мало знакомы друг с другом.
Не обойтись и без поддержки извне. Нужно обязательно обратиться к юристу, услуги которого стоят не так уж и дорого, как это может показаться. И все, механизм заработает сам, нужно лишь не выпускать начатое из рук.
Коммунальные мифы и легенды
Чем нас пугают управляющие компании?
Сколько «нет» всплывает в голове каждого собственника перед тем, как он решится на смену управляющей компании или формы управления домом? Все эти предостережения и стереотипы придуманы, чтобы вы сидели тихо и продолжали платить за непонятные услуги. «Городская газета» предлагает свою версию разрушения легенд и мифов.
В Жилищном кодексе (п. 10, ст. 162) предусмотрена передача технической и управленческой документации на дом.
Без техпаспорта никуда не уйдешь.
В техпаспорте хранятся все сведения и планы подвалов, чердаков, мест общего пользования и т. д. Проблему можно решить, изготовив новую документацию в БТИ.
— Для того чтобы оформить техпаспорт. необходима заявка балансодержателя дома, то есть ТСЖ или вновь избранной УК, — говорит Евгений Гитис, директор Томского филиала Ростехинвентаризации (Федерального БТИ). — Либо собственники могут провести собрание и выбрать своего представителя для ведения домовых дел. Только нужно нотариально заверить его полномочия. В БТИ существует архив техпаспортов всех многоквартирников. И восстановление документации будет проще по имеющейся копии. Стоимость для каждого дома рассчитывается индивидуально.
— Но новый техпаспорт — удовольствие не из дешевых, — предупреждает Александр Шемякин, эксперт в сфере ЖКХ. — Он может стоить десятки тысяч, а то и дороже. По-моему, лучше эти деньги потратить на содержание дома или текущий ремонт. Если по суду УК не выдает документы, а собственникам не терпится, к тому же они обладают средствами, то можно попробовать обратиться в БТИ. А затем потребовать возмещения издержек и расходов от прежней УК — опять же через суд. В этом есть плюс — можно получить новый техпаспорт со всеми изменениями за определенное количество лет, ведь на некоторых домах документы не менялись десятилетиями.
Нет «истории дома».
УК может не отдавать акты о приемке работ, акты осмотра, испытания инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и прочего оборудования и т. д.
— Эти документы повторяются каждые полгода или год. Можно взять посмотреть любой предыдущий документ и по аналогии составить уже свой, новый, — утверждает Александр Шемякин. — Можно также самостоятельно подготовить и утвердить инструкцию по эксплуатации дома. Оформить земельный участок.
У паспортиста хранится святое.
Работники УК, называемые паспортистами, всего лишь носят наши документы в районные паспортные столы, иногда выдают справки, ведут карточки учета.
Согласно законодательству (постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170) в перечень работ по содержанию жилых домов не входят услуги паспортиста. Так что нового курьера, который будет носить документы в районные столы, найти легко.
