Что нужно сделать со своей управляющей компанией, чтобы ее работа заключалась не только в ежемесячных квитанциях или хамских ответах диспетчера, а была видна нам в чистых подъездах и исправно работающих трубах, сухих подвалах и убранном от снега дворе. Можно ли найти такие волшебные слова, которые превратят отвратительно работающую компанию в сказочную организацию, исполняющую желания жильцов?
В роли волшебной палочки придется выступить нам самим: собираться на общие собрания, составлять план работ, проверять сметы, вникать в домовое хозяйство и контролировать работу УК. В этом могут помочь семь магических рецептов колдовства собственников над своей управляющей компанией. / Алексей Филимонов.
Управляющие компании, пользуясь попустительством собственников, могут хитрить: включать в отчет (а значит, и в сумму квитанций) ремонт или работы по содержанию, которых не было в принципе. Например, расчистка подвала (в одной из томских УК был случай, когда «вывозили мусор» даже из несуществующего цокольного этажа) или мифическая замена неких сантехнических элементов. А есть «маленькие хитрости» УК, которые при более детальном рассмотрении тянут на большие суммы.
Нужно помнить: услуга считается оказанной тогда, когда ее «утвердили» собственники, о чем свидетельствует подпись их представителя в акте выполненных работ.
Если приемщиков что-то не устраивает, они вправе пересчитать затраты и снизить цену ремонта. К примеру, компания намеревалась сделать частичный ремонт кровли на 40 тысяч рублей, а фактически выполнила эту работу за 30 тысяч, сэкономив на материалах (вместо двух слоев рубероида положила один).
Представители собственников вправе не подписывать акт выполненных работ в том виде, в каком предлагает его УК, вычеркнуть «дутые» цифры (стоимость того же неиспользованного рубероида и оплату труда на его укладку) и утвердить только реальные затраты. Именно эти данные и войдут в результате в итоговый годовой отчет. Полученная экономия по итогам года может пойти перерасчетом на уменьшение тарифа в году будущем либо на финансирование других запланированных работ.
В Томске был прецедент, когда одна из управляющих компаний в разрез с намеченным планом работ на год по собственной инициативе установила на подъезды входные металлические двери. Домовой комитет не стал подписывать акт приемки выполненных работ. В результате затраты не вошли в итоговый годовой отчет и компания попросту подарила эти двери собственникам.
Поэтому при составлении планов и проверке отчетов управляющих компаний нужно учитывать несколько нюансов.
Волшебство № 1. Посчитайте площадь дома
Это должна быть реальная площадь, которая находится в общей собственности. Нередко она занижается, благодаря чему увеличивается тариф на содержание — сумма затрат на содержание жилья делится на меньшую общую площадь, и получается тариф выше реального.
С другой стороны, если какие-то площади не указываются (например, нежилые, но являющиеся частной собственностью — магазин или парикмахерская), сумма, которая с них собирается, может не фигурировать в отчете, а идти прямиком в кассу УК.
К примеру, в доме реальной общей площади пять тысяч «квадратов», пятьсот из них — нежилые (магазины). В отчете указано, что площадь жилых помещений — 4,5 тысяч кв. м. Соответственно, эти пятьсот «квадратов» в отчете не указываются, хотя с хозяев данных площадей деньги берутся.
Волшебство № 2. Определите состав имущества дома
В договоре должен быть четко определен состав общего имущества, чтобы УК оказывала услуги именно в этих рамках. Тогда не будет возникать вопросов, почему на «чердаке чинили смывной бачок», или меняли «смеситель на лестничной площадке», или убирали территорию, не принадлежащую собственникам.
Волшебство № 3. Назначьте премию УК
Статья расходов на управление должна быть подробно расписана. За этот труд должно платиться четкое, обоснованное вознаграждение. Сколько именно — нужно расшифровать в договоре по пунктам (например, контроль над работой подрядчика стоит столько-то, поиск подрядчика — столько-то, ведение документации — столько и т. д.) Тогда будет понимание, из чего на самом деле складывается оплата труда и что за невыполнение какой-либо функции (например, контроль над подрядчиком) УК должна уменьшить свое вознаграждение на такую-то сумму. Одним словом, если что-то не делается, вознаграждение сокращается. К сожалению, таких подробных расшифровок сегодня нет, так как собственники даже не знают, что они могут уменьшить оплату работы УК, если результат их не устраивает.
Волшебство № 4. Проверяйте сметы расходов УК
Планы должны быть очень подробны, включая предварительные сметы (например, не «ремонт кровли», а «снятие старого покрытия на такой-то площади за такую-то сумму; укладка такого-то кровельного материала такого-то метража и стоимости и т. д.) Чем подробнее все расписано, тем легче будет проверять работу собственникам и труднее обманывать их управляющим компаниям.
Волшебство № 5. Контролируйте выполнение работ
Собственники должны контролировать, с кем из подрядных организаций заключаются договоры и на каких условиях. Тогда не будет ситуаций, когда из подвала вывезли мусор на несколько десятков тысяч рублей, а подвала никакого нет. Либо мусор вывозили, но машину заказали один раз, реально потратив пять тысяч рублей, а в отчете указали сорок. Поэтому все работы, включая график их выполнения и цену вопроса, должны предварительно согласовываться с домовым комитетом.
Волшебство № 6. Требуйте финансовые документы
Для того чтобы произвести проверку, в договоре необходимо четко прописать, что УК в течение трех-пяти или максимум десяти дней обязана предоставить финансово-хозяйственные документы по данному дому.
Иногда попытки собственников предусмотреть данный пункт наталкиваются на довод: «Мы не обязаны предоставлять документы по своей финансово-хозяйственной деятельности».
Ответом в данном случае может служить следующий аргумент: «Нас не интересует деятельность компании в принципе. Нам необходимы документы конкретно по нашему дому».
Волшебство № 7. Собирайте общие собрания
Необходимо, чтобы планы, которые составляются управляющими компаниями, согласовывались не домовым комитетом, а на общем собрании собственников. Чем большее количество людей их подпишет, тем лучше.
Вообще, общее собрание должно принимать все самые важные решения: выбирать домовой комитет, утверждать план работ, проверять отчет, устанавливать тарифы за обслуживание и ремонт дома.
НАБЛЮДАТЕЛЬ
Выборы и ЖКХ
Алексей Филимонов,
журналист
Чтобы определить судьбу жилого многоквартирного дома, выбрать, кто им будет управлять — профессиональная компания или товарищество собственников жилья, — нужно определенное количество голосов. 50 % плюс один.
Явка здесь строго установлена: все собственники дома. Порог проголосовавших тоже — больше половины. Управление своим домом в нашей стране важнее, чем управление собственно страной: для того чтобы выбрать президента, местную думу или мэра, голосов может быть сколько угодно, хоть два.
А вот для определения судьбы дома нужно не менее половины от его собственников.
За рубежом участие в управлении домом воспринимается собственниками как преимущество, а не бремя. Равно, как и участие в выборах.
Россияне получили право на собственность относительно недавно. Все помнят приватизацию 90-х. Право «выбирать и быть избранными» даровала конституция в 1993 году. В 2004 году появился Жилищный кодекс. Но до сих пор некоторые воспринимают управление домом и голосование как повинность.
И вот, чтобы отсеять ленивых избирателей, в 2006 году отменили порог явки. На выборах, где избирают управленцев города, области, страны… Но не одного отдельного дома. Для многоквартирника явка осталась прежней.
Сегодня она останавливает многие процессы в домах. От выбора способа управления до утверждения работ. По кодексу необходимо волеизъявление больше половины жильцов.
Впору законодателям отменить этот порог или снизить его до четверти. Как это уже сделали на выборах для управления страной. Ведь судьбу города или страны решают тоже не большинством. Пусть активные соседи займутся делами, обычно в доме их процентов 25.
Скажете: УК начнет беспредельничать. Для недобросовестных ничего не изменится. Они, не напрягаясь, подделывают протоколы и сегодня. А вот собственникам станет легче.
