Не нравится, как работает ваша управляющая компания? Надоел грязный подъезд, протекающая крыша, засыпанный снегом двор и завышенные цифры в квитанциях и отчетах УК? Решили сменить управляющую компанию, да вот она не отпускает? Если вы точно определились с выбором, в январе самое время отказаться от услуг прежней недобросовестной УК. Но даже если менять компанию вы пока не собираетесь, именно в начале года нужно сделать ряд необходимых вещей, чтобы определить судьбу своего дома на будущий год. / Алексей Филимонов.
Новогодние каникулы кончились, все отдохнули. Пора поработать на себя. Вникнуть, наконец, в дела дома. Ведь он стал на целый год старше, и внимание со стороны жильцов ему не помешает.
Управляющие компании — частные организации, они получают прибыль, иногда ничего не делая. Не пора ли проверить, оправдывает ли УК ваши ожидания и делает ли она вашу жизнь комфортней. Может, она просто исправно собирает с вас деньги? Тогда напрашивается вопрос: куда и на что они тратятся?
Как же сделать так, чтобы не вы работали на УК, а она на вас? Есть шесть верных способов проконтролировать работу вашей управляющей компании. И начало нового года — самое подходящее время для того, чтобы начать это делать.
Проверьте отчет УК за 2010 год
Многие управляющие компании отчитываются именно в январе-феврале. На самом деле время отчетности не привязано к календарю.
Не должно быть ситуации, когда обслуживающая организация приняла ваш дом в августе 2009-го, а отчет предоставила только в январе 2011-го. Тем самым обезопасила себя от разрыва договора в случае вашего недовольства ее работой еще как минимум на семь месяцев.
— Договор с УК заключается на год, — поясняет Татьяна Казарбина, начальник отдела ТОС Октябрьского района. — Собственники должны точно знать месяц, в котором УК приступила к своим обязанностям. Отчет можно требовать хоть ежемесячно, отслеживая расход средств. Так можно реально оценить эффективность и прозрачность затрат. Если же вы и большинство ваших соседей будете не согласны с тем, как вас обслуживают, вы можете за месяц до истечения договора уведомить руководство компании о том, что вы намерены искать новую УК.
Что же следует проверять в отчетах? Прежде всего, нужно понимать перечень услуг, который вам оказывает ваша УК. Если у вас есть договор, нужно просто перечитать его: там указываются все обязанности компании.
Это обслуживание общего имущества дома, управление многоквартирником, текущий и капитальный ремонт. Адекватность и правдивость предоставленного отчета также можно проверить по строкам заявок. Если напротив «осмотра чердачных помещений» стоит номер квартиры одного из соседей, можно спросить его, действительно ли он запрашивал данную услугу.
Кто управляет томскими домами?
Ни в одном российском городе нет такого количества управляющих компаний, как в Томске. На 3,5 тысячи жилых домов — 61 управляющая компания. При этом крупных компаний, управляющих серьезной долей жилой площади, немного.
Просчитайте сметы
Обратите внимание, по каким расценкам выполнялись работы. Если жильцы категорически против расценок, предложенных УК, остается одно — обратиться в одну из подрядных организаций, способных провести необходимые работы, и запросить заверенные расчеты. Если цена существенно ниже сметы УК, стоит обязать ее руководство заключить договор с выбранным вами подрядчиком или снизить стоимость.
Не забудьте провести общее собрание
После того как каждый в своей квартире нашел замечания, следует собраться всем вместе и принять либо не принять отчет компании. Жилищный кодекс позволяет проводить как очное, так и заочное голосование. Но решение должны вынести больше половины собственников дома.
Что следует сделать на собрании? Прежде всего определиться с тем, готовы ли вы еще год провести с вашей компанией или следует задуматься о выборе претендента? Если процесс перехода от одной УК к другой представляется вам бесконечной тяжбой, можно поступить проще. Пересмотреть существующий договор с нынешней обслуживающей организацией. Бывает и так, что ни у одного собственника договора никогда и не было. Тогда есть лишний повод подтвердить взаимоотношения с компанией документом, составленным совместно.
Заключите договор с УК
Если вы хотите добиться консенсуса в переговорах, то важно учесть при заключении договора следующее.
Есть распоряжение губернатора Томской области № 135-РА от 24 февраля 2010 г., утверждающее примерные формы договора между собственниками и компанией. Они доступны на сайте «Городской газеты» и областной администрации.
Составьте полный перечень и состояние общего имущества (с указанием площади, метража, материалов, количества штук). Вы сами определяете места, которые требуют внимания УК. И буквально по счету сдавайте каждый метр трубы, каждую ручку окна в пользование персонала компании. Так техничка будет знать, какие помещения она должна убирать, а дворник понимать фронт своей работы.
Полностью опишите необходимые услуги. Также должны быть утверждены их объем, график или периодичность. Можно установить сроки и нормативы по устранению аварийных ситуаций, что обяжет компанию действовать оперативно. Утвердите форму годового отчета.
В договоре следует обязать УК прописывать четыре статьи расходов: содержание, управление, текущий ремонт, капитальный ремонт — для составления отчетов.
Установите порядок оплаты. Важным пунктом нужно выделить то, что тарифы на жилищные услуги определяются только общим собранием собственников, так же, как и план работ.
В договоре следует прописать право собственников контролировать работу УК. Они могут привлечь стороннюю организацию для экспертизы, требовать перерасчета платежей за некачественные или невыполненные работы. И даже возмещения убытков, причиненных вследствие невыполнения либо ненадлежащего выполнения своих обязанностей управляющей компанией.
Установите тариф
На том же общем собрании нужно принять план на обслуживание и ремонт дома, а также утвердить тарифы. Не забывайте, что интересы первых и последних этажей должны учитываться всеми жильцами (протекающие крыша или подвал).
— Если собственники сами выбрали компанию, отлично понимают, какие работы на доме необходимы, то проблем со сметами и установлением тарифов никогда не возникнет, — продолжает Татьяна Казарбина. — Ведь тогда жильцы сами заинтересованы в качественной работе обслуживающей организации и сами отдают себе отчет в том, что бесплатно их дом простоит недолго. Поэтому активное включение в хозяйственную деятельность полезно не только самим жильцам, но и компании, которая имеет дело с людьми, дающими ей заработать.
Сколько томичи платят за обслуживание дома?
Крупных компаний немного. Возможно, поэтому и тариф на обслуживание у разных управляющих компанией, может быть достаточно высоким. Если для муниципальных квартир город устанавливает тариф в 15 рублей, но у некоторых компаний он поднимается до 22 рублей.
Выберите домкома
Но как на все это найти время? Как контролировать работу управляющей компании грамотно, эффективно и постоянно? Нужно определить орган, официально представляющий интересы всех собственников, — это инициативная группа жильцов или, как ее принято называть, домовой комитет.
Поскольку это общественная организация, домовой комитет нельзя создать указом сверху. Члены инициативной группы — это прежде всего отличные организаторы. Понимающие, как плодотворно взаимодействовать с соседями. Но при выборе членов комитета все равно придется потратить время, все-таки этим людям вы доверите будущее вашего общего жилища.
— Наличие домового комитета необходимо, мы, например, принципиально не работаем с домами, где нет домовых комитетов, — рассказывает Сергей Цурков, директор УК «Стройсоюз». — Нам нужен человек, который будет представлять интересы собственников. Иначе нужно будет все объяснять каждому по несколько раз. К тому же председатель домового комитета или ТСЖ — человек, как правило, уже подкованный, знает, сколько стоит конкретная работа и материал, какая работа совершенно не нужна, а какая поможет, к примеру, сэкономить на отоплении.
При выборе нашей управляющей компании в бланк решения собственников дома мы включаем два пункта, в одном из них собственники голосуют за состав домового комитета, а в другом утверждают его полномочия. Они у нас обозначены, но по договоренности в разумных пределах мы можем расширить этот список. Председателю или домкому не обязательно досконально знать все тонкости технической части, это общественник, который должен работать с жильцами, на его плечах не только контрольные функции, но и человеческий фактор взаимодействия собственников с управляющей компанией.
МНЕНИЕ
А вы как справляетесь со своей управляющей компанией?
Людмила Юнгейн,
член домового комитета ул. Елизаровых, 76/1 (УК «Жилище»):
— К созданию домового комитета нас подтолкнуло отношение предыдущей компании. Мы просто решили ее поменять. Сегодня собственники говорят, что уйти от УК невозможно. Да, это так. Если вы будете продолжать смотреть сквозь пальцы на то, как вас обманывают или не отвечают на ваши вопросы, и оставаться с руководством компании один на один, так и будет.
Мы просто устали, и наше доверие закончилось. Собрались, сделали опись всех недоделов, нарушений, предъявили претензии. На каждом этапе упорно стояли на своем, не бросали друг друга. Искали компетентных в разных вопросах соседей, обращались к ним по мере надобности. Мы просто решили довести начатое дело до конца.
Нашему дому всего 18 лет. Но я думаю, если бы мы не обратили внимание на то, что происходит, не объединились, даже не знаю, во что превратилась бы наша девятиэтажка.
Александр Подборский,
житель ул. Лебедева, 111 (УК «Центральная»):
— К сожалению, в России нет добрососедства. Поэтому об общих договоренностях пока говорить рано. Все живут только своим. Ломать ситуацию даже в стенах одного дома очень сложно. Но можно. До появления у нас инициативной группы с жильцами практически не считались, и они тратили уйму времени на звонки в УК, встречи с директором.
Теперь каждый из нас знает, куда обратиться, если возникли проблемы. Например, в этом году путем споров и переговоров у группы получилось почти на треть снизить стоимость ремонта кровли. Я считаю, что наша «могучая кучка» в скором времени приведет нас в другую компанию, которая сможет добросовестно исполнять свои обязанности.
Татьяна Потапова,
председатель совета мкр. Иркутский:
— Все проблемы собственников от того, что они не выбирали свою УК. Жильцы самостоятельно, методом проб и ошибок, должны пройти весь путь и остаться в той компании, с которой сложатся отношения. Мы пришли к той компании, которая идет нам навстречу.
При утверждении планов и тарифов мы не ограничиваемся одним домом. У нас есть совет микрорайона. Мы решаем между собой, с чем мы придем к руководству нашей УК. Потом они нас сами приглашают на переговоры. И тут начинается: смотрим, что нужно в первую очередь сделать, с чем повременить, обязательно оставляем деньги на непредвиденные расходы. Разбираем заявления жильцов. Все работы на год планируем тщательно. Нам удается оптимизировать расходы, и тариф у нас равен установленному муниципальному. Считаем, что больше и не надо. Единственной проблемой для нас пока является участие в федеральной программе по капремонту. Мы уже собрали средства на софинансирование и ждем одобрения нашей заявки. Надеемся, следующей зимой у нас будет новое отопление.
В нашем совете семь домов, такая вот сборная домкомов. Гордость нашей команды — детские площадки. Так получилось, что мы активно работаем с депутатами, вот они и помогают строить. А сохранять привлекаем жильцов. Проводим разные субботники и так далее. В общем, живем дружно. Когда все друг за друга горой, дело спорится и все решаемо.
