Платим непонятно за что, а ничего не делают — такие слова чаще всего приходят в голову, когда мы вспоминаем о своей управляющей компании. Судя по ее отчету за год, в нашем доме должно быть этажей сорок, а во дворе можно разместить футбольное поле. Конечно, такие площади обслуживать тяжело и дорого. Как же они там, бедные, в управляющей компании надрываются за наши копейки? А никак… Приписывать лишние цифры, услуги и объемы работ — тут надрываться не надо. Все равно никто не проконтролирует. Или все-таки мы прочитаем отчет УК за год? И поймем, сколько она получает от нас за свою работу? / Алексей Филимонов.
Есть такая обязанность у каждой УК — составлять отчеты. И не один жилец сломал голову, пытаясь понять, как в список работ за минувший год попал ремонт туалета в квартире соседа. А выяснить, сколько по расчетам компании стоит банка краски и работа четырех гастарбайтеров — задача вообще не из легких.
Отчет — это список затрат вашей УК на содержание общего имущества дома, текущий ремонт и прочие работы и услуги. В Жилищном кодексе четких рекомендаций по форме и порядку отчетности нет. Поэтому УК обычно просто предоставляли жильцам список работ и услуг, якобы выполненных в минувшем году. И общую сумму затрат. Идеальный отчет — это реализация планов, намеченных вместе с жителями на общем собрании. Чем скрупулезней был составлен план, тем легче потом «переводить» и переваривать итоговую смету. Жильцы будут ясно видеть, на что и сколько потратила УК.
— Если вы не берете на себя ответственность за свое имущество, не работаете с УК, будьте уверены — вас обманут, — настаивает Татьяна Казарбина, эксперт в сфере ЖКХ. — Но так как российский собственник слишком ленив и позволяет кому-то его обманывать, это может продолжаться вечно. Если вам это надоело, возьмите два-три последних годовых отчета компаний и сравните их. Бывает, что компания по отчету ежегодно покупает входные двери в подъезд, но вы сами видите, что они не менялись. Пора спросить, за что вы платите. Почему общая длина замененных труб в пять раз длиннее существующих? Пока вы не начнете вникать, отчеты УК будут далеки от конкретики, и вы будете платить за осмотры стен, ступенек и контроль за яркостью лампочек.
Вместе с соседями вы должны определить, качественно и в полной ли мере был сделан ремонт. Какие услуги были выполнены, их объем, насколько они были необходимы дому. В случае если вы заранее не доверяете своей УК, перед тем как затеять ремонт, пригласите одну из подрядных организаций города. После того как она сделает необходимые расчеты, сравните их со сметой УК. Разница существенна? Требуйте снижения стоимости работ либо настаивайте на сотрудничестве с этим подрядчиком. Хорошо, если в доме есть домовой комитет, делать это будет проще.
— Можно сходить в соседние дома и сравнить их отчеты, — продолжает Татьяна Казарбина. — В наименованиях работ и услуг, а иногда и в стоимости нет никакой разницы. Случается, что экономисты УК просто копируют сметы друг друга. Поэтому стоит ходить и добиваться пересмотра смет и расходов, а если не получается — обращаться в суд.
Как я свой отчет читал
У меня в руках – отчет моей управляющей компании «Управа», которая обслуживает 4-подъездную десятиэтажку по ул. Ленская, 14. В доме 158 квартир, площадь — 8 491,4 кв. м. Дому два года, поэтому мы не платим за текущий ремонт.
Перед тем как читать отчет, я провел собственные расчеты. Непосредственно в саму компанию мы платим только за содержание общего имущества и отдельно за уборку помещений. Поэтому наш тариф — 5,58 рублей (4,93 руб. + уборка помещений 0,65 руб.) с квадратного метра. Плюс плата за вывоз мусора и обслуживание лифта: 1,67 руб. и 2,69 соответственно. Умножаю тарифы на общую площадь дома и 12 календарных месяцев и рассчитываю затраты компании. Оказывается, моя арифметика не всегда совпадает с данными УК.
Например, за лифт и вывоз мусора: УК собрала по тарифам 444 270 рублей, а по факту затратила 368 тысяч. На что истратили остаток в 76 тысяч? Он даже не был отражен в экономии.
Не ясно, откуда появилась задолженность всех жильцов в 43 тысячи, если в отчете есть специальная строка неплательщиков, где значится сумма в 198 тысяч руб¬лей? Видимо, в нашем доме живет некто избранный, чьи долги достаются дому. Может быть, это те же люди, которым за наш счет компания пыталась отремонтировать оконные откосы в 2009 году. Учитывая все эти недочеты УК, я почти вдвое сократил долг дома в начале года — до 129 527,62 рублей.
Идем дальше. Некоторые услуги просто непонятны. Такие, как профилактические осмотры 76 тысяч «квадратов» чердаков и подвалов. В заявке нашей квартиры в строке осмотров стоит подвал, хотя мы жаловались на гул техэтажа. Также не внушает доверия прочистка 2,7 погонных километров канализации. В новом доме она настолько забита?
В отчете много терминов и названий, мне неизвестных. И все эти услуги без специального контроля и экспертов отследить невозможно.
Будь в нашем доме хоть одна инициативная группа, можно было бы идти разбираться. Но ее нет, а отчеты УК никто не читает, они пачками валяются около почтовых ящиков. А некоторые вообще не платят уже больше двух лет. Наверно, как и я, не понимают, за что.
Я не люблю, когда меня заставляют платить за кого-то, поэтому придется найти время и сходить к директору компании «Управа» Андрею Краснову или его заместителям, попросить разъяснений.
Стоимость тех услуг, которые вызвали сомнения, для простоты я вывел в таблицу и сравнил с показаниями отчета за два квартала 2009 года. Из нее видно: за два года УК начислила нам дополнительно к найденной мною экономии от лифта и мусора еще 171 574,23 рублей, которые фактически не были израсходованы.
Долг дома, который я вычислил, — 129 527, 62 рублей, значит, у нас есть положительный остаток в 42 046,61 рублей. Но бухгалтерия компании считает иначе и выставляет по итогам года долг жителям за обслуживание жилья — 174 583,94 рубля.
Разница с моими расчетами по итогу анализа — в 216 630,55 рублей. Можно предположить, что это минимальная сумма, на которую нас обманули за два года. Как я анализировал все строки отчета УК, можно прочитать на сайте «Городской газеты».
ОПРОС
А как вы читаете отчеты управляющей компании?
Виталий Домченко, УК «Центральная»:
— Мы получаем отчеты от компании, но то, что мы там видим, нас не устраивает. Считаем большинство работ некачественными, а их объем — завышенным. Я ни разу не подписал ни одного акта и ни одного отчета. То к кровле вопросы, то к покраске подъезда. Устраняют через «не хочу». Сто причин сначала находят, чтобы не возвращаться на объект.
Ремонты мы планируем, но вот недоделы городить уж точно не просим.
Надежда Старосельцева, УК «Стройсоюз»:
— Мы довольны отчетами своей УК, бывает и хуже. Конечно, составляем планы. Но как планировать работы на дом с 55-летней историей. Потихоньку меняем старое на новое. Не без проблем, естественно, — не всегда хватает денег, но добиваемся своего.
Олег Смирнов, УК «Жилсервис — ТДСК»:
— Пока люди не выколотят из себя безразличие и лень, мы так и будем рассчитываться непонятно за что. Я за три года еле как стал старшим по подъезду, никто не хочет участвовать в жизни дома. Один в поле не воин. Наша обслуживающая организация ни разу не предоставила отчета, зато повышает тарифы исправно — без согласования с латентными жильцами дома.
Галина Николаевна, УК «Жилище»:
— Отчеты нашей компании не устраивают никого. А кто вообще согласится столько платить, все дорого. К качеству претензий никогда не возникало. Но вот сметы иногда пугают. Нам деваться некуда, ведь УК кредитует и рассрочки дает, да и зарабатывать должна, все понятно. На свои мы никогда бы не вытянули такие ремонты, что они за месяц проводят. Поэтому соглашаемся с отчетами.
