Что общего между соседями по площадке и управляющей компанией, которая обслуживает ваш дом? Не догадываетесь? Ни тех, ни других вы не выбирали. Последних, в большинстве случаев, точно. Скорее всего, не выбирал обслуживающую организацию и премьер Путин, или не помнит, выбирал ли. Его квартиру в Петербурге, как и сотни российских, прошлой весной затопило. И не будь он председателем правительства, вряд ли рядом с домом собралось бы столько техники, не поползли бы по стенам десятки альпинистов, а вечная проблема всего здания — текущая крыша — не решилась бы так скоро. Подобным соседством может похвастать не каждый, премьеров на всех не напасешься. А в Томске и тем более. Поэтому нужно браться за все самим и наводить порядок. / Алексей Филимонов.
Пожалуй, управляющие компании везде одинаковые. Но их работа — яркий показатель отношений между жильцами. «Когда всем плевать, им лишь бы собрать», — примерная формула взаимодействия УК и собственников нынешнего времени. И пока каждый не начнет понимать, что дом — это его завтра, по-другому происходить не будет.
Как тут не вспомнить про собственников из ТСЖ. Иногда они кажутся теми, кто начал взбираться по лестнице социальной эволюции. Как будто родовая община отделилась от предыдущей ступени человеческого развития и начинает жить по-другому, мыслить иначе. Редакция «ГГ» решила поближе познакомиться с такими людьми, изюминками их самоуправления даже за пределами Томска.
Собственником «на халяву» не станешь
— Нашей независимости в будущем году стукнет 30 лет, — хвастается председатель ТСЖ «Северянин-2» Виктор Карельский. — В 1982 году 216 семей переселенцев с Севера вступили в кооператив и на свои деньги за год построили дом. Можете сравнить психологию тех, кто получил жилье от государства бесплатно, а потом, в 90-х, его приватизировал. Их отношение к домам и наше. Небо и земля!
Два года назад мы поменяли три буквы ЖСК на ТСЖ для участия в заявке по 185 ФЗ и поменяли лифты. Но это не все плюсы. Товарищество собственников позволяет экономить и перераспределять средства дома без уговоров и запросов в обслуживающую организацию, все делаем сами. Когда в доме появляются неплательщики, мы даже радуемся. Ведь закон позволяет применять пени. На лишние и сэкономленные деньги устанавливаем новые пластиковые прозрачные двери и окна, меняем тепловые узлы и бойлеры. Делаем все, чтобы квартиры в доме дорожали и были привлекательными для потенциальных покупателей.
16 миллионов за объединение
— Знаете, что может собрать вместе жителей 360 квартир? — улыбается Людмила Болотова, председатель ТСЖ «Мира, 35». — Страх или деньги. То и другое заставило нас создать ТСЖ в 2008 году. Во-первых, мы боялись, что лифты 1984 года выпуска скоро остановятся, крыша окончательно прохудится, а фасад будет напоминать Брестскую крепость. Во-вторых, мы поняли, как заработать столько, чтобы все поменять и отремонтировать, — 185 федеральный закон здесь был как раз кстати. Долго убеждать никого не пришлось. Мы решили получить все и сразу, поэтому вместо положенных по закону пяти процентов софинансирования по капремонту было заложено десять. Так заявка в Фонд содействия ЖКХ на наш дом составила 16,6 миллионов рублей. Мы купили новые лифты в десять подъездов и залатали кровлю. Пока ждем оставшиеся деньги на фасад. Кстати, уже в апреле люди полностью рассчитались по тарифу за эти капитальные вложения. Теперь можно копить на что-нибудь еще.
— Наш дом — это огромный организм, — продолжает председатель. — Ни одного постороннего человека. Все, кто работает в ТСЖ, от уборщика помещений до правления — все жители Мира, 35. Хотя есть и много проблем. Не знаю, что случилось с соседями, но на последнем собрании было человек девяносто. То ли люди привыкли к тому, что все достаточно благополучно, и не думают о завтрашнем дне, а может, что-то другое. Но мы знаем, как бороться с таким безучастием. Каждый раз, перед тем как собраться, от подъезда выбирается представитель, он всегда новый, так проще, с ними и обсуждаем все вопросы. Иногда проводим заочные голосования, иначе никак не принять то или иное решение.
— На самом деле наш дом всегда был собранным. Представьте, почти три года здесь было непосредственное управление на 21 тысячу квадратных метров. В наследство от этой формы у нас остались прежние отношения с ресурсоснабжающими организациями. Сегодня мы, наверное, единственное товарищество, члены которого платят за свет, тепло и воду напрямую.
Ушли по-английски
— На организацию товарищества собственников жилья нас вдохновила компания «Центральная», — рассказывает Надир Андержанов, председатель ТСЖ «Звезда», ул. Алтайская, 103. — Терпеть то, как компания нас обслуживала, уже не было сил. Сначала мы вместе с несколькими соседями стали сообщниками. Фиксировали разные нарушения, недоделы со стороны УК, фотографировали, собирали доказательства нарушений, отправляли их в контролирующие структуры. Нам нужен был повод, чтобы уйти от УК.
Пожалуй, эта взаимопомощь и переросла в новую форму сплоченности дома, мы на общем собрании проголосовали за ТСЖ. Поддержка соседей необходима во всем. Особенно это касается дееспособных жителей. В нашей «хрущевке» достаточно толковых, компетентных людей, к которым можно обратиться в любую минуту.
Однако так было не всегда. И даже после принятия новой формы управления домом приходилось работать с жильцами. Например, ходить и повсеместно выключать свет. Некоторые теперь думают, что после появления товарищества за обслуживание и ремонт нужно будет платить меньше. Но все не совсем так. Теперь мы сами распределяем расходы. Дом старый, сорок лет, и ему нужно достойное содержание. А на себе не экономят.
Москва ДЕЗам не верит
Многие считают, что в Москве или Санкт-Петербурге все настолько хорошо, что даже коммунальный рай настал. Это не так. Новости ЖКХ оттуда не самые утешительные — постоянные нападения на председателей ТСЖ, аресты, запугивания… Томску с его злыми анонимками и провокаторами такое не снилось.
Но в Москве и Питере, как городах, близких к Европе, люди учатся быстрее управлять своим имуществом. Рассматривают свою квартиру не только как место для обеда и сна, а как хорошее вложение денег. И ТСЖ здесь не просто способ обслуживать многоквартирник, а порой целая картель жильцов, объединенных не только ради комфортного проживания, но и для ведения совместного бизнеса.
— В столице ТСЖ чаще создается для устранения строительных дефектов, — объясняет Виталий Карасев, председатель московского товарищества «Тауэр». — Физическим лицам, собственникам квартир, сложно заставлять застройщика переделать вентиляцию в подъезде или заменить неисправный лифт. Товариществу гораздо проще потребовать выполнения условий гарантии. Второй случай — это получение в управление общедолевого имущества, которое ТСЖ, как юридическое лицо, может предоставлять в аренду. Ну, и третий вариант — выгнать ДЕЗ (так в столице называют управляющие компании — прим. авт.), который ничего не делает.
Наше ТСЖ появилось 10 лет назад, когда 154 квартиры решили избавиться от обслуживающей организации. Так мы получили целый дом с нежилыми помещениями и арендаторами в лице интернет-провайдеров. То, куда нас раньше не хотели пускать сотрудники ЖЭКа, становилось нашим. Одним из главных «трофеев» стали 15 кладовок, каждая в 9 «квадратов» в техподполье, в которых организация размещала своих иностранных работников. Теперь эти кладовки снимают жильцы и платят приличную сумму на счет ТСЖ. Ну, и интернет-компании также пополняют наш общий счет, размещая свои провода.
— Как и во всех домах России, у нас есть неплательщики, но с каждым годом их становится все меньше. С ними борьба ведется достаточно просто. Иногда даются указания подрядным организациям не принимать заявки от квартир должников на устранение течи или еще чего-нибудь. Последняя широко распространенная новация — это пропускная система в лифт. Изготавливаются специальные карточки, которые ежемесячно активируются после получения оплаты, нет денег — ходи пешком.
— Москвичи уже меньше смотрят на то, сколько платят в доме напротив. По городу тариф от 80 до 140 рублей за кв. м., куда входят содержание и ремонт жилья, мусор и лифт, — рассказывает Александр Шадрин, томич, недавно перебравшийся в столицу. — Они завидуют соседям, которые нашли способ зарабатывать на своем имуществе, и ищут такие возможности у себя. Например, многие дома, оформившие землю в собственность, обносят свою территорию забором и берут аренду за парковочные места с владельцев или арендаторов офисов на первом этаже.
Отдельные товарищества умудряются кредитовать своих членов из оборотных средств под проценты. С ТСЖ просто составляется договор, а собственнику выдаются деньги на бизнес. Риски практически минимальные. Заемщик — ваш сосед, который никуда не убежит, его можно найти в любой момент.
Питер ФМ
— Как у каждого уважающего себя товарищества, берегущего покой и комфорт своих подопечных, наша придомовая территория — оформленный земельный участок, и обнесена забором. Государство в государстве, можно сказать. — хвастается Сергей Левицкий, председатель ТСЖ «Озерки-1» из Санкт—Петербурга. — Даже свое телевидение есть. Вещаем на два дома в 23 тысячи квадратов. Так мы решили вопрос открытости.
Из офиса ТСЖ с помощью любительской камеры подключаемся к антенне и выходим в эфир. Телевизор каждого жильца настроен на наш канал. Отчитываемся о хозяйственной деятельности, рассказываем о планах. Зачем куда-то ходить, сиди на диване, слушай председателя, есть замечания — приходи на личный прием. Кстати, к свободному микрофону допускается и так называемая оппозиция или просто недовольные нашей деятельностью собственники. Устраиваем дебаты. Рейтинги федеральных каналов перебиваем в вечернее время. Представляете себе масштаб включенности каждого в работу ТСЖ! По результатам выступлений и споров, обвинений, по желанию ораторов, можем организовать собрание и обсудить по повестке с остальными. Все же свои, разберемся.
ЭКСПЕРТ
Жизнь ТСЖ вскоре станет проще
Владимир Фурсин, юрист:
— Не нужно бояться создавать ТСЖ. Да, сегодня существуют определенные препоны: отношения с поставщиками коммунальных услуг, социальные налоги. Первую проблему обещают решить уже скоро на федеральном уровне. С принятием новых изменений в Жилищный кодекс определение формы оплаты должно стать прерогативой общего собрания. Хотите, чтобы каждый собственник платил энергетикам напрямую? Пожалуйста, примите такое решение на общем собрании. Появление ТСЖ в доме должно обуславливаться только одним желанием — улучшить качество жизни — свое и своих соседей. И чем сильнее это желание, тем реальнее его воплощение в жизнь.
ПРАКТИКА
Как правильно создать ТСЖ?
Хотите распоряжаться общим имуществом и зарабатывать на его аренде, экономя свои деньги на содержание дома? Хотите знать, куда расходуются средства? Хотите сами решать, что делать в вашем доме и как? Хотите иметь «свой» расчетный счет и самостоятельно определять, на что именно потратить деньги в первую очередь? Если хотя бы на один из вопросов вы ответили «да», стоит узнать, как создать ТСЖ.
- 1. Подготовительный этап. Одному из собственников (это может быть и инициативная группа) написать запрос в управляющую компанию. Если ответ на запрос не удовлетворил, можно подать в суд. Это будет основанием для ухода от УК. Можно совместно с представителями УК организовать осмотр помещений общего пользования. Составить акт осмотра.
- 2. Собрать инициативную группу и подготовить уведомление о собрании собственников. В уведомлении указать, по чьей инициативе проводится собрание (инициатор становится председателем первого собрания), место и время его проведения, повестку дня (обязательные вопросы: решение о расторжении договора с УК и создании ТСЖ и принятие его устава). Не позднее, чем за 10 дней до проведения общего собрания, вручить уведомление каждому домовладельцу под расписку, в случае его отсутствия — заказным письмом (для подтверждения легитимности решения собрания в случае оспаривания его в суде).
Для того чтобы большинство собственников приняли участие в собрании, можно провести заочное голосование (выбрать правление и председателя, а также выбрать ревизионную комиссию и определить порядок ее работы). Для этого необходимо подготовить бюллетени и вручить их под расписку или заказным письмом всем домовладельцам, определить срок подведения итогов заочного голосования, ознакомить жильцов с его результатами.
- 3. Составить протокол по результатам голосования. Собрание считается правомочным, если в нем приняло участие более 50 % собственников (количество голосов считается пропорционально доле собственности в общем имуществе).
- 4. Зарегистрировать ТСЖ в налоговой инспекции. Понадобятся: заявление, выписка из протокола общего собрания с результатами голосования («за», «против», воздержались») и подписями проголосовавших, список собственников, принявших решение о создании ТСЖ, устав ТСЖ в двух экземплярах, квитанция об оплате государственной пошлины о регистрации юридического лица.
Выбрать банк и открыть расчетный счет. Понадобятся: заявление на открытие счета, копии устава и постоянного свидетельства о регистрации, выписки из протоколов собрания о создании ТСЖ и назначении председателя, а также приказ о назначении бухгалтера, справка из налоговой, карточки образцов подписей, договор с банком.
- 5. Ограничить арендаторам доступ к помещениям общего пользования. Заставить их заключить договоры с ТСЖ.
