А не создать ли нам ТСЖ? — такая мысль собственникам многоквартирных домов приходит редко. А не вернуться ли нам в УК? — мысль вообще из ряда вон, если соседи дружны и легко принимают решения по управлению своим домом.
Есть такие дома, которые никакими пряниками в ТСЖ не затащишь. Люди слишком скептически относятся к изменениям. «Лишь бы хуже не стало» — под таким девизом проходит любое собрание, если жильцы вообще на него приходят. Зачем создаются ТСЖ и почему они разваливаются, выясняла «Городская газета». / Алексей Филимонов.
Сегодня в одном доме живут академик и разнорабочий, дизайнер и инженер… Объединить их, сколотить товарищество – задачка не из легких. Обычно только десять процентов жителей активны и готовы выстраивать общее благо, сорок процентов пассивно соглашаются, а половина считает, что проблемы мира за пределами квартиры их не касаются. / Рис. А. Цырфы.
Как создать ТСЖ…
— Наша организованность началась с создания домовых комитетов, — вспоминает Юрий Чурсин, председатель ТСЖ «Дружба». — Да, были старшие по подъезду, но они мало что решали. Редко в УК «Мокрушинском» к ним прислушивались. Директор кивал головой, но дело не продвигалось.
На работу УК нам пришлось обратить пристальное внимание, когда компания начала выбирать подрядчика по ремонту крыши дома. Мы получили деньги по 185 ФЗ. Жителям нужно было контролировать ход работ. Так получилось, что самыми активными в доме оказались женщины. Они помогли собрать людей. Провели голосование, люди выбрали меня. Так я стал председателем домового комитета.
На пенсии как-то проще за всем следить. Раньше я практически не жил в квартире. Вставал утром, шел на работу, приходил с работы, ложился спать, Когда появилось свободное время, стал следить за тем, как обслуживается дом. Ходить по подъездам, разговаривать с людьми.
Капитальный ремонт крыши стал для меня первым опытом. Каждый день мы с соседом поднимались наверх. Угадать нужное время было сложно, иногда ремонтники просто не выходили на объект. Звонки в УК, споры, проверка смет. С горем пополам добились того, что с нами начали считаться, разговаривать. Но все шло не так, как мы ожидали. То отчитаются, что вкрутили пятьсот саморезов, а мы найдем целый мешок неиспользованных, и так далее. Работы шли долго, менялись бригады. После окончания ремонта первым дождем затопило несколько квартир на последнем этаже. Опять в бой. Заставили исправлять по гарантии, она, кстати, на десять лет. Возмещать ущерб. До сих пор что-то доделывают.
Такой подход УК стал для нас последней каплей. Вопросы были и к отчетам. Дому больше сорока лет, а тарифы не менялись года три. Я неоднократно спрашивал руководство компании, почему дом стареет, а цена обслуживания не меняется. Может, тарифы были изначально завышены?! Внятных ответов я ни разу не получил.
Перед новогодними праздниками и долгими зимними каникулами мы решили обрести самостоятельность. А что, дом дружный. Я сам здесь живу почти 15 лет, все друг друга знают. Единственная проблема — это пожилые люди. Две трети дома — это пенсионеры, они как-то сложно воспринимают изменения. Ходили в гости, объясняли. Слава Богу, все были дома. Все согласились и после новогодних праздников на выходной неделе дружно проголосовали за создание ТСЖ. Председателем выбрали меня, старшее поколение так и сказало, мол, мы тебя с детства знаем и доверяем, работай. На самом деле, я был еще и подготовлен, читал книги, ходил на курсы ТСЖ в районную администрацию.
Прислали уведомление в ООО «Мокрушинское», они отдали нам документы. Все произошло достаточно быстро и без перепалок.
У нас сразу возникла одна проблема, как набирать персонал. Я считаю, что этим должны заниматься профессионалы. Мы обратились в бывшую УК на заключение договоров с ТСЖ. Они как-то не торопились с ответом, но дом нужно было содержать. Свято место пусто не бывает. На нас вышла другая УК, обсудили планы, заключили договоры, работаем. Теперь основной плюс в том, что мы будем платить только за то, что УК сделала, а не по умолчанию вносить деньги за непонятные услуги. Сейчас также получилось трудоустроить шесть человек из дома. В каждом подъезде свой уборщик помещений и дворник, наш сосед. Теперь они понимают, что работают на себя и на соседей. Отношение совсем другое. Осталось урегулировать договоры с энергетиками, а дальше посмотрим.
…и не дать его развалить
— Наше ТСЖ совсем молодое, всего два года, — рассказывает Елена Беломестнова, председатель «Кузнецова, 6». — Но совсем недавно оно оказалось на грани развала. У нас есть постоянные должники, не живущие в доме. Они то платят, то не платят. У предыдущего председателя опускались руки. Вроде бы всего 45 квартир, все друг друга знаем, но это не мешает отдельным жильцам забывать о проблемах дома, договоренностях. А постоянное кредитование должников тоже мало кого устраивало. Ведь нужно и дом содержать, ухаживать за ним, на это требуются деньги. Появились предложения перейти в управляющую компанию, чтобы каждый был за себя. Но основная часть собственников уже привыкла, что у нас все общее, живем обособленно, ни на кого кроме себя не надеемся. Начались споры. Обсудили все. Большинством решили ТСЖ сохранить, но найти новые пути решения проблемы с должниками. Меня выбрали председателем.
У нас есть тариф на содержание жилья, не большой и не маленький, приемлемый. Специалисты посоветовали нам новую для нас схему скидочного тарифа. То есть мы установили предельно возможную цену содержания на квадратный метр (17 рублей), а для добросовестных плательщиков действует скидка в пять рублей. Платишь вовремя, до 30 числа месяца, — значит, жилищные услуги обойдутся тебе значительно дешевле, по скидочному тарифу в 12 рублей. Если нет, будешь накапливать задолженность, но по установленному тарифу в 17 рублей. У нас много квартир с большой площадью, есть и по 250 квадратных метров. Представляете, какая экономия! Или наоборот, траты, если просрочил платеж, — плюс-минус почти полторы тысячи с квартиры. То есть должники еще могут быть и полезными всем. Появляются лишние деньги на обслуживание. Кроме этого, установили определенные сборы помимо тарифа, на асфальт, благоустройство. Все согласны.
Теперь пытаемся перезаключить договоры с энергетиками, чтобы у каждого был личный счет. Думаем, справимся.
ПРАКТИКА
Пять причин, чтобы создать ТСЖ
1. Вам надоело зависеть от работы УК. Обивать пороги управляющих компаний, чтобы вкрутили лампочку в подъезде. Требовать приезда сантехника или электрика.
В ТСЖ собственники помещений самостоятельно решают, каким способом управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов — управляющего, управляющей компании. Если жильцы недовольны качеством работ или услуг, ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другие организации.
2. Вы не знаете или вам не говорят о планах на текущий год. Либо они не соответствуют тому, что вам обещали.
Члены ТСЖ сами составляют планы, не под указку подрядчика или обслуживающей организации, здесь они могут выступать только советчиками. Сами планируют ремонтные работы в своем доме, определяют их очередность. Любой член ТСЖ может контролировать расходование средств товарищества, выполняемых работ и услуг. Также в ТСЖ существует ревизионная комиссия. Главная привилегия ТСЖ при работе сообща — прозрачность бюджета.
3. Вы не знаете, откуда на стенах вашего дома, в подъездах и лифтах появились рекламные щиты. Почему в бытовом помещении расположилась обувная мастерская. А в отчетах УК нет ни единого упоминания о доходах с этих новшеств.
В ТСЖ появляется возможность иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общей долевой собственности (технический этаж, подвал, колясочная и т. п.), рационального использования земельного участка, предоставления рекламных площадей.
4. Вы устали от ОДН, неисправного трубопровода в подвале. Зимой мерзнете, а весной отапливаете улицу.
В ТСЖ жители сами создают условия для экономного расходования воды, тепла, электрической энергии за счет установки узлов учета и применения энергосберегающих технологий. Соседи сами приходят к тому, что нужно бережнее относиться к местам общего пользования, так как все отражается на их кошельке. Бережным отношением, экономией собственники повышают рыночную стоимость своих квартир. Экономя средства, можно тратить их на дополнительный ремонт.
5. Вы устали платить непонятно за что. Постоянно строчить запросы в УК и пытаться понять суммы в отчетах.
В ТСЖ жильцы сами определяют, какое именно соотношение в цене и качестве услуг для них является оптимальным. Пусть и недостатков у ТСЖ немало, но главное достоинство в том, что все ресурсы соседи направляют на комфортное проживание.
ПРАКТИКА
Пять действий, чтобы не развалить ТСЖ
1. Документация в ТСЖ должна быть открытой.
Все договоры с подрядчиками и арендаторами должны быть доступны всем собственникам дома. Чаще проверяйте реестр членов ТСЖ: кто из собственников выселился, переехал, сдал квартиру. Постоянный контроль за численностью товарищества обезопасит всех от действий провокаторов.
2. Расходы и доходы должны быть прозрачными.
Скрупулезно принимайте решения по тратам на управление домом и услуги. Хорошо, когда каждый пункт обслуживания дома изначально сопровожден сметой. Так, чтобы в конце года план по расходам и отчет соответствовали заложенным суммам.
3. Воюйте с должниками.
Есть два способа эффективной борьбы с должниками. Во-первых, можно отключать электричество в квартире, у ТСЖ ведь единая квитанция на все услуги, в том числе коммунальные. Задолжал — сиди без света. Чаще всего через неделю жильцы гасят долги полностью
Еще один вариант — скидочный тариф. Установите послабление для добросовестных плательщиков в 10-30 % при своевременном погашении счетов. Они экономят, а должники заплатят больше.
4. Не поддавайтесь энергетикам.
Не справляетесь с давлением энергетиков? Заключите договор управления с одной из УК, так, чтобы все платежи по коммуналке проходили через нее. Как правило, ресурсоснабжающие организации не любят работать с компаниями и будут вынуждены начислять за свои услуги поквартирно.
5. Ищите союзников.
Постоянно советуйтесь с экспертами в районных администрациях, школах ТСЖ, общественных организациях. Можно обращаться за помощью в Центр поддержки ТСЖ и Координационный совет по ТСЖ при администрации Томска. Общайтесь с другими председателями ТСЖ, их опыт может пригодиться вам.
