Все знают, что такое ипотека. Но не все знают, что часть денег, потраченных на ипотеку, можно вернуть. Что первоначальный взнос для ипотеки тоже можно взять в кредит. А квартиру в ипотеке можно продать, но нельзя подарить и передать по наследству.О том, что такое ипотека, известно даже ребенку. А знаете ли вы, что часть денег, потраченных на ипотеку, можно вернуть в виде налогового вычета? Как поделить ипотеку, если вы развелись? Можно ли сделать ремонт и перепланировку в ипотечной квартире? Проверьте себя, на какие из тридцати вопросов об ипотеке вы смогли бы ответить правильно? // Зарина Азизбаева.

Берем ипотеку

ЧЕМ НУЖНО ОБЛАДАТЬ, ЧТОБЫ ВЗЯТЬ ИПОТЕКУ? Среди стандартных требований банков: официальное трудоустройство, справка о зарплате по форме НДФЛ-2, первоначальный взнос, регистрация по месту жительства, платежеспособные поручители, допенсионный возраст.

Но существуют ипотечные программы, где не нужны справка о доходах, первоначальный взнос, поручители и прописка. Правда, процентные ставки будут выше.

КАК СУММА КРЕДИТА СВЯЗАНА С ЗАРАБОТНОЙ ПЛАТОЙ? От размера заработной платы зависит максимальная сумма кредита, которую вы можете получить, и сумма ежемесячных платежей. Как правило, ежемесячный платеж равен 35 процентам от заработной платы. Если заемщик — семейный человек, банк учитывает совокупный доход семьи и отнимает от него прожиточный минимум на каждого иждивенца (ребенка или инвалида).

ИПОТЕКА ИЛИ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЙ КРЕДИТ: ЧТО ВЫГОДНЕЕ? Ипотечный кредит можно потратить только на покупку жилья, а потребительский — на любые цели. Проценты по ипотечному кредиту обычно ниже, а срок и сумма — кратно больше. Но получить потребительский кредит проще и быстрее, чем ипотечный.
Иногда при покупке квартиры выгоднее взять потребительский кредит. Например, если у вас есть в наличии более 70 процентов стоимости жилья или вы меняете квартиру на большую с доплатой. В этом случае потребительский кредит выгоден, ведь недвижимость не будет находиться в залоге у банка, а вам не придется тратиться на оценку и страховку.

ОТ ЧЕГО ЗАВИСИТ ПРОЦЕНТНАЯ СТАВКА? Разные банки устанавливают собственную процентную ставку по каждому выдаваемому кредиту. Ее размер зависит от:

• первоначального взноса: чем он больше, тем ниже ставка;
• от срока кредитования: чем длиннее срок, тем выше ставка;
• от рынка недвижимости: для строящегося жилья проценты выше;
• от условий предоставления кредита: ставка выше, если вы подтверждаете доходы в свободной форме, у вас нет поручителей, прописки, официального трудоустройства.

МОГУТ ЛИ БАНКИ ИЗМЕНИТЬ ПРОЦЕНТНУЮ СТАВКУ? Банк может снизить или повысить процентную ставку после выдачи кредита, но это должно быть прописано в договоре либо оформляться дополнительным соглашением. Например, некоторые банки предусматривают снижение процентов по ипотеке после сдачи новостройки в эксплуатацию или оформления квартиры в собственность.
Другие банки включают в договор пункт о возможности изменения ставки в одностороннем порядке, то есть без вашего согласия.

КАКОЙ ОБЫЧНО ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС? ГДЕ ЕГО БЕРУТ? Банки самостоятельно устанавливают размер первоначального взноса, некоторые предлагают ипотеку вообще без него. Он может составлять от пяти до тридцати процентов стоимости жилья. Средства для первоначального взноса можно накопить, взять при помощи потребительского кредита, получить по различным государственным программам или использовать для этого сертификат на материнский капитал.

КАКИЕ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ РАСХОДЫ СУЩЕСТВУЮТ? Вам понадобятся средства на выплату банковской комиссии, оплату услуг нотариуса и риэлтора, на страхование и оценку жилья. Некоторые ипотечные банки взимают плату с заемщика за открытие ссудного счета (1—2% от суммы кредита), а также сбор за выдачу кредита (порядка 0,5—1,5%).

ЗАЧЕМ НУЖНА СТАХОВКА? По действующему законодательству вы обязаны застраховать имущество, находящееся в залоге, то есть квартиру, купленную в ипотеку, от утраты и повреждений. Наряду с этим банки требуют страховать жизнь заемщика и потерю трудоспособности. Тогда страховая компания выплатит банку часть кредита в случае вашей смерти или серьезной болезни. Остальное будут выплачивать поручители и созаемщики. Также страховая компания выплатит страховку в случае наводнения или пожара.

Как правило, у каждого банка есть список страховых компаний, с которыми он готов работать.

ЧТО ТАКОЕ ОЦЕНКА ЖИЛЬЯ? Оценка жилья нужна банку, чтобы знать реальную стоимость квартиры, которую он возьмет в качестве залога, и, соответственно, оценивать свои риски. Оценку жилья проводят аккредитованные при банке оценочные компании, а оплачивает заемщик.

ВЫДАЮТ ЛИ ИПОТЕКУ НАЛИЧНЫМИ? Нет, банк перечисляет сумму кредита на счет заемщика, с которого, по его заявлению, деньги перечисляют на счет продавца.

КТО ТАКИЕ СОЗАЕМЩИКИ? Если для получения ипотеки доходов одного человека недостаточно, он может привлечь созаемщика. В зависимости от требований банка им может стать либо только супруг, либо только родственник, либо вообще любое лицо. По российскому законодательству супруги автоматически становятся созаемщиками по ипотеке.

СТОИТ ЛИ СТАНОВИТЬСЯ СОЗАЕМЩИКОМ? Созаемщик, как и заемщик, является полноправным собственником квартиры. Также он должен вовремя вносить платежи по кредиту. Если заемщик перестанет оплачивать ипотеку, за взысканием обратятся к созаемщику и в суд подадут на обоих. Поэтому банки предпочитают выдавать кредиты только близким родственникам и ограничивать число созаемщиков.

ЧТО МОЖНО КУПИТЬ В ИПОТЕКУ? Банки охотно кредитуют квартиры в новостройках, «хрущевках» и «сталинках». Противоположная ситуация с квартирами в шлако-блочных и деревянных домах. Банки не хотят брать такие квартиры в залог, поскольку стоимость такого жилья может упасть. Некоторое время назад банки не кредитовали покупку квартир на первом и последних этажах.

Нельзя купить в ипотеку загородный дом. Если вы планируете взять кредит на покупку малогабаритного жилья, в свидетельстве о собственности должно быть указано, что это «квартира», а не «помещение» или «комната» (как часто бывает с «гостинками»).

МОЖНО ЛИ КУПИТЬ КВАРТИРУ ПО ЗАНИЖЕННОЙ ИЛИ ЗАВЫШЕННОЙ ЦЕНЕ? Перед оформлением ипотеки обязательно проводится оценка квартиры, и банк выдает кредит исходя из ее оценочной стоимости. Если цена продавца выше, вам придется доплачивать собственные деньги. Можно купить и по цене ниже рыночной стоимости, например, с торгов. Но в этом случае есть риск купить квартиру вместе с жильцами.

МОЖНО ЛИ КУПИТЬ КВАРТИРУ В ИПОТЕКУ У РОДСТВЕННИКА? Можно, если вы найдете банк, готовый кредитовать такую квартиру. Не все банки идут на это, потому что это может быть мнимая сделка.

МОЖЕТ ЛИ ВЗЯТЬ ИПОТЕКУ ЧЕЛОВЕК,НАХОДИВШЕЙСЯ В МЕСТАХ ЛИШЕНИЯ СВОБОДЫ? Да, если его кандидатуру одобрит служба безопасности банка. Она обращает внимание на характер проступка, срок давности, его трудовой стаж, уровень дохода, организацию, где он работает.

МОЖЕТ ЛИ ВЗЯТЬ ИПОТЕКУ ЧЕЛОВЕК, КОТОРЫЙ НЕ СЛУЖИЛ В АРМИИ? Да, если у него есть военный билет. Если молодой человек планирует служить в армии, он может оформить ипотеку вместе с созаемщиком. Им может выступить один из родителей, который будет вносить платежи, пока сын будет служить.

КАК ГОСУДАРСТВО ПОМОГАЕТ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ В ИПОТЕКУ? Выдает сертификат на материнский капитал и выделяет субсидии для молодых семей по программе «Обеспечение жильем молодых семей». Программа предназначена для семей (в том числе неполных, например, родитель и один ребенок), в которых один из супругов моложе 35 лет. Семья должна быть признанной нуждающейся в улучшении жилищных условий, когда на одного человека приходится менее десяти квадратных метров.

КАКИЕ ЕСТЬ ВИДЫ ПЛАТЕЖЕЙ ПО ИПОТЕКЕ? Платежи бывают двух видов: аннуитетные и дифференцированные. Аннуитетные — это платежи, величина которых одинакова на весь период выплаты кредита.

Дифференцированные — это платежи, которые постепенно уменьшаются в течение срока кредита.

Купил квартиру. Что дальше?

 
МОЖНО ЛИ ОТКРЫТЬ В ИПОТЕЧНОЙ КВАРТИРЕ ОФИС ИЛИ АПТЕКУ? Нет, для этого квар тиру нужно перевести в нежилой фонд. Это невозможно, пока она находится в залоге у банка.

МОЖНО ЛИ ДЕЛАТЬ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ В КВАРТИРЕ, КОТОРАЯ В ИПОТЕКЕ? Только с согласия банка, который обычно дает его, если перепланировка не уменьшает стоимость квартиры.

МОЖНО ЛИ ПРОДАТЬ, ПОДАРИТЬ, ПЕРЕДАТЬ ПО НАСЛЕДСТВУ КВАРТИРУ, КУПЛЕННУЮ В ИПОТЕКУ? Квартиру можно продать, но при условии, что часть вырученных денег покроет долг банку. Подарить и передать квартиру по наследству можно, только когда вы полностью выплатите ипотечный кредит.

КАКИЕ ПРАВА У ВЛАДЕЛЬЦА ИПОТЕЧНОЙ КВАРТИРЫ? Приобретая квартиру по ипотеке, вы становитесь ее собственником и получаете свидетельство о собственности. При этом вы одновременно регистрируете квартиру как залог в пользу банка, который может наложить определенные ограничения по ее эксплуатации. Это означает, что необходимо получать разрешение банка на продажу или обмен этого жилья, сдачу его в аренду, на осуществление перепланировки, а иногда и на регистрацию (прописку) в квартире любого человека, кроме родственника.

Ипотека. Развод. Революция.

 
ВЗЯЛИ ИПОТЕКУ И РАЗВЕЛИСЬ… Все имущество, нажитое в браке, является совместной собственностью супругов. То есть все платежи по кредиту, произведенные во время брака, считаются принадлежащими обоим партнерам в равных долях. Если фактически платил по кредиту один из супругов, он не может претендовать при разделе квартиры на большую площадь.

При разводе придется делить в равных долях не только квартиру, но и ипотеку. Самый простой вариант — продать квартиру, погасить кредит и поделить остаток суммы. Второй вариант — переоформить ипотеку на одного из супругов. На это нужно согласие банка, который будет заново оценивать платежеспособность заемщика.
Третий вариант — совместно гасить кредит, а делить квартиру уже после выплаты всей суммы.

При этом в случае развода банк может потребовать от супругов полностью погасить кредит досрочно, а в случае невыплаты — продать квартиру с торгов.

ИПОТЕКА И РЕБЕНОК: МОЖЕТ ЛИ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИЙ РЕБЕНОК БЫТЬ СОВЛАДЕЛЬЦЕМ КВАРТИРЫ? Не все банки выдают ипотечный кредит под залог собственности, совладельцем которой является несовершеннолетний ребенок. Если по какой-то причине родители не смогут выплачивать ипотеку, выселить из квартиры ребенка, который является собственником, не позволят органы опеки.

МОЖЕТ ЛИ ЧЕЛОВЕК, У КОТОРОГО КВАРТИРА В ИПОТЕКЕ, СМЕНИТЬ ГРАЖДАНСТВО? Может. Главное, чтобы на счет банка вовремя поступали платежи.

КАК КРИЗИСЫ ВЛИЯЮТ НА ВЫДАЧУ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ? В кризис у людей пропадает уверенность в том, будет ли у них работа, поэтому спрос на ипотечные кредиты падает. Банки повышают процентные ставки, усиливают требования к заемщикам, уровню их платежеспособности и предмету залога. Таким образом, брать ипотеку в кризис сложнее и дороже.

ЧТО БУДЕТ С ИПОТЕКОЙ, ЕСЛИ ПРОИЗОЙДЕТ РЕВОЛЮЦИЯ? Революция относится к форс-мажорным ситуациям, пункт о которых обязательно есть в каждом кредитном договоре. Во всех гражданско-правовых системах форс-мажор — обстоятельство, освобождающее от ответственности. Но каждый банк волен на свое усмотрение определять, что может стать причиной для форс-мажора в каждом конкретном случае.

Если нет денег

 
МОГУТ ЛИ ОТОБРАТЬ КВАРТИРУ, КУПЛЕННУЮ В ИПОТЕКУ? Только в судебном порядке. Если вы перестали выплачивать кредит и не согласились на смягчение условий, банк подает в суд. Если суд признает требования банка правомерными, квартиру выставят на торги. Вырученные средства пойдут на погашение кредита и издержек банка по продаже квартиры, остаток передается заемщику либо для него на эти деньги приобретается другое жилье.

ЧТО ТАКОЕ НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ ЗА ИПОТЕКУ? Если вы купили жилье в ипотеку, вы можете получить двойной налоговый вычет. Во-первых, имущественный налоговый вычет в размере тринадцати процентов от суммы, потраченной на покупку квартиры, но не более двух миллионов рублей. То есть максимум 260 тысяч рублей. Во-вторых, вычет с процентов, уплаченных по кредиту, — тринадцать процентов от суммы всех начисленных процентов, без ограничений.

ЧТО БУДЕТ, ЕСЛИ НЕ ОПЛАТИТЬ ВЗНОС ВОВРЕМЯ? Банки по-разному решают этот вопрос: предоставляют отсрочки, изменяют график оплаты, привлекают деньги созаемщиков, уменьшают размер платежей. Условия смягчают только на определенный срок. При этом за каждый просроченный день начисляется пеня, размер которой указан в договоре. Если вы не сможете платить по кредиту длительное время, квартиру лучше продать по договоренности с банком. Либо он продаст ее сам в судебном порядке.

Опубликовано в 81 номере от 14 июня 2012 года.

---

Оставьте свой комментарий

Имя: (обязательно)

Адрес электронной почты: (не будет опубликован) (обязательно)

Адрес сайта :

Ваш комментарий: