В деревянном доме можно не только жить. Можно открыть в нем кафе, детскую игровую или музей. Деревянный дом, как и любая недвижимость, может приносить деньги. Западные бизнесмены научились зарабатывать на архитектурных памятниках, не разрушая постройки, а реставрируя и сохраняя их. Будет ли наш бизнес инвестировать в томские «деревяшки»? // Ирина Бородина.
Например, в Швеции работает город-музей деревянной архитектуры. Исторический квартал Скансен располагается на одном из островов Стокгольма. Там собраны памятники деревянного зодчества со всей страны: около 160 построек XVIII—XX веков. В деревне можно зайти в любой дом, познакомиться с его интерьером и поговорить со смотрителем. Скансен — не скучный музей, а место, куда хочется прийти всей семьей.
Кроме деревянных усадеб там есть зоопарк, аттракционы, ремесленные мастерские, кафе, рядом расположен аквариум и биологический музей. Городок был открыт 120 лет назад на деньги этнографа Артура Хазелиуса. В то время как остальные инвестировали в заводы, он создал первый в мире музей под открытым небом и не прогадал. А для нас это пример того, как деревянные кварталы могут оставаться модным и актуальным местом даже в XXI веке.
Чего хотят томские инвесторы?
Большинство инвесторов — до шестидесяти процентов — приходят в наш регион для добычи полезных ископаемых, и только 2,6 процента занимаются строительством. Но тем из них, кто был готов вложить средства в реставрацию деревянных домов, предлагали расселить его за собственный счет и затем вложить еще несколько миллионов в реставрацию. Это было очень затратно, поэтому за восемь лет реализации программы сохранения деревянной архитектуры за счет томского бизнеса отремонтировано только три деревянных дома на общую сумму 75 миллионов рублей.
— Восстановление памятников деревянной архитектуры для крупных томских предпринимателей, скорее, инвестиция в имидж, — рассказывает Шабан Байрамов, директор «Томлесстроя». — Мы понимаем, что не все проекты по восстановлению памятников приносят деньги. Например, после продажи дома на улице Крылова, 2 мы получили примерно ту же сумму, которую вложили в его реставрацию. Крупным инвесторам не нужны ни налоговые послабления, ни сниженная стоимость земельных участков под деревянными домами. Им нужны интересные проекты. Для ценителей деревянные дома равносильны яйцам Фаберже: пока только они и готовы заниматься реставрацией памятников. Думаю, в привлечении инвестиций властям нужно ориентироваться на малый и средний бизнес: упростить процедуру утверждения проекта и передачи дома. Тогда спрос на деревянные здания вырастет.
Дополнительные меры по снижению цен, разные субсидии, передача домов инвесторам — все это стимулирует небольшие компании на создание мини-отелей, кафе и офисов в деревянных зданиях. Предпринимателя можно заинтересовать и тем, что создание проекта реставрации здания город оплатит сам, например, из тех средств, что выделяются на развитие туризма.
Инвесторам пошли навстречу
Деревянные дома расселяются за счет города, а затем выставляются на аукцион с максимально низкой стартовой ценой — за один-два миллиона за земельный участок. К 2011 году город расселил двадцать деревянных домов. Практически на все из них были поданы заявки от томских предпринимателей и общественных организаций, готовых восстанавливать дома за собственный счет.
Правда, в реальности все оказалось не так просто. Во-первых, для подготовки здания к аукциону (оформления необходимых документов) в соответствии с законом уходит около полутора лет. Во-вторых, администрация не может продавать муниципальную собственность без проведения независимой оценки. Оценка первого же здания — по ул. Красноармейская, 65/1 — составила 8,5 миллионов. Естественно, при такой стоимости желающих его выкупить для дальнейшей реставрации не нашлось. Только после неудачного аукциона чиновникам разрешили снизить цену до 2,5 миллионов рублей. Со второй попытки дом на улице Красноармейской был продан. Здание сильно обветшало, поэтому его не будут реставрировать. В следующем году на его месте начнется строительство «новодела» — копии, созданной по первоначальному проекту.
Еще два здания администрация передала под восстановление безвозмездно.
Так, здание по улице Войкова, 12 (рядом с центральным рынком) передали в пользование Бакчарскому району. В нем откроется представительство этого муниципального образования, где районные предприниматели смогут продавать свои товары и проводить выставки. Здание на улице Никитина, 2А передано национальной автономии «Узбекистан», в нем разместится русско-узбекский центр. Остальные семнадцать зданий подготовят к аукциону к весне будущего года.
Захотят в центр — придут
По заказу городской администрации томский институт «Сибспецпроектреставрация» разработал документ, защищающий территорию рядом с памятниками архитектуры. Две недели назад эти нормативы — «Зоны охраны объектов культурного наследия» — вступили в силу.
Они разделили город на 430 исторических зон общей площадью 895 гектаров. Для каждой зоны ученые составили инструкцию: что можно, а что нельзя строить на участке.
Учтено все: размеры и высота построек, их цвет, материалы и элементы декора, расположение парковок и рекламных баннеров. Например, к территории вокруг памятников федерального значения предъявлены самые строгие правила — там запрещено любое строительство.
Новые правила приведут к тому, что строить в центре будет очень сложно, а значит, предпринимателей могут заинтересовать деревянные дома в центре, где можно открывать коммерческие заведения.
— Нам удалось слегка поколебать миф о том, что деревянные здания инвесторам совершенно не интересны. У нас уже около тридцати заявок на восстановление деревянных домов, — говорит Никита Кирсанов, председатель комитета по сохранению исторического наследия.
История одного дома
Особняк по улице Белинского, 23 был построен Викентием Оржешко в 1911 году, после его возвращения из Европы. Там архитектора вдохновили готические постройки с большими арками, сводами, башнями и шпилями. Он решил создавать такие особняки и в Томске. Его строения не были похожи на привычные терема и сделали наш город более европейским.
Этой весной в доме началась реставрация, хотя здание было куплено ОАО «Томлесстрой» еще три года назад. Дом был почти разрушен: отсутствовали двери, дымоходные трубы, крыльцо, декоративные элементы. Крыша протекала в нескольких местах. В фундаменте начали появляться трещины, а дерево гнило.
Все гнилые бревна уже заменены на новые. Строители установили под стенами небольшие бетонные блоки, а пол и внутренние перегородки разобрали — так просушивают старое дерево. Чтобы хрупкая постройка не развалилась, внутри ее дополнительно скрепили балками. Когда здание проветрится, работы по реставрации продолжатся.
С одной стороны особняк фактически находится в яме. Несколько лет назад рядом с ним появился новый многоэтажный дом. Строители установили фундамент здания слишком высоко — выше уровня грунта. Расстояние от земли до фундамента они засыпали, а сверху уложили асфальт. Так новостройка поднялась больше чем на метр, а соседние здания как будто провалились в яму. Двор многоэтажки заканчивается всего в двух метрах от особняка: из-за такого маленького расстояния сделать плавный спуск не получилось, и сейчас на этом месте обрыв.
Реставраторы решили поднять здание до уровня новостройки и уже с другой стороны от него организовать спуск. Территорию вокруг особняка строители засыпят землей, сверху посеют траву и цветы — будет казаться, что здание расположено на естественном пригорке.
В семидесятых в особняке Оржешко располагалось общежитие, потом были коммунальные квартиры. Хозяева самовольно устанавливали в здании перегородки, стены, занимались перепланировкой. Реставраторы восстановят особняк в первоначальном виде — в нем будет восемь комнат, как в проекте Викентия Оржешко. Реставрационные работы завершатся через год, и в здание переедет проектное бюро ОАО «Томлесстрой».
Что нужно сохранить?
В Томске более 1800 деревянных домов. Из них 174 здания охраняются государством и областью — это ценные архитектурные комплексы, в основном, XIX века. К ним относятся, например, дома в Татарской слободе, на улицах Никитина и Вершинина. Еще 527 зданий создают исторический фон для усадеб. Сюда входят обычные деревянные дома, расположенные рядом с памятниками архитектуры. Они не всегда красивы, но позволяют «законсервировать» ценные постройки в родной архитектурной среде. Всего в Томске 701 здание, которое необходимо сохранить. Начиная с 2005 года, мэрии удалось отреставрировать только 68 домов. Еще в 12 зданиях продолжаются работы.
Чем привлекают инвесторов другие города?
АРХАНГЕЛЬСК: ИНВЕСТОРЫ ПРИХОДЯТ ВСЛЕД ЗА ТУРИСТАМИ
Три года назад в Архангельске появился собственный Арбат. Жители города, чиновники и бизнесмены сообща отреставрировали 40 деревянных домов на проспекте Чумбарова-Лучинского. Часть этих зданий перевезли из других районов. «Деревянный» участок улицы длиной 870 метров сделали пешеходным, превратив в музей. Теперь это самое посещаемое место города. Здесь проходит международный фестиваль уличных артистов, а летом работает библиотека под открытым небом.
На реализацию проекта требовалось девяносто миллионов рублей. 40,5 миллионов выделил городской бюджет. Еще 37,7 миллионов вложили предприниматели, ведь такой деревянный «заповедник» привлекает туристов, а значит, новых клиентов. Кроме того, был создан благотворительный фонд, куда любой желающий мог перечислить средства на обновление проспекта. Так жители города собрали еще 12 миллионов рублей.
ИРКУТСК: МОЖНО СТРОИТЬ В ЦЕНТРЕ
В 2011 году в городе появился исторический район «Иркутская слобода», или «130 квартал». Он почти полностью был возведен на частные средства и обошелся в 1,7 миллиардов рублей. В слободе 56 отреставрированных деревянных домов. Часть из них, как и в Архангельске, перевезли из других районов, а часть восстановили по старым чертежам и фотографиям.
Проект был готов еще в 2008 году, но инвесторов мало интересовали деревянные дома, ведь их сложно использовать под офисы и торговые залы. Через два года предприниматели и власти нашли компромиссный вариант и поставили деревянные дома в слободе на платформы. Так в Иркутске появились двухуровневые улицы. Внизу — постройки из бетона и стекла, а прямо на них стоят деревянные дома. Есть в квартале и новые здания, а не только «подставки». Там появились планетарий, детские центры, магазины, театр и скейтпарк.
МОСКВА: РЕКОНСТРУКЦИЯ ЗА РУБЛЬ
В этом году столичные власти предложили предпринимателям отреставрировать старинные особняки взамен на 49 лет дешевой аренды: всего один рубль за квадратный метр в год.
Первые пять лет аренды здания инвестор занимается его обновлением, параллельно он выплачивает в среднем пять-семь тысяч рублей за квадратный метр в месяц (сумма определяется аукционом). Только после реставрации, если проект выполнен хорошо, коммерсант получает льготы на аренду. Предприниматели могут использовать здания на свое усмотрение: под офисы, музеи частных коллекций, театры, торговые залы. Единственное, что им запрещено — превращать отреставрированные особняки в жилые дома.
По программе «метр за рубль» заключено около двадцати договоров с инвесторами. Работы по реставрации начались в нескольких зданиях XVIII—XIX веков, в том числе в усадьбе Морозовых, доме Колесникова на Таганской площади, а также в особняке крестьянина Сысоева (знаменитый «дом с кариатидами»).
