Половиной томских домов жители управляют сами. Они не только сами решают, делать ли ремонт в подъезде и сколько раз убирать снег, но и несут за свой дом ответственность. Это значит, что в случае аварий или конфликтных ситуаций именно жители будут отвечать в суде и выплачивать штрафы. Сосульки с крыши упали на автомобиль? Будете возмещать ущерб. Прорвало систему отопления в подвале? Придется самим гасить убытки. Если в вашей квитанции указана форма «непосредственное управление», а общего собрания по этому поводу не было, вероятно, кто-то принял это решение за вас. // Алексей Филимонов.
В 2005-2006 годах многие частные компании, пришедшие на смену муниципальным ЖЭКам, воспользовались неграмотностью жителей и организовали общие собрания, чтобы выбрать удобную для себя схему управления. Как правило, эти собрания были нелегитимными, большая часть жителей о них даже не знала, а протоколы подделывались. Документы подписывала сама управляющая компания либо кто-то из соседей без ведома остальных жителей. На основе таких документов половину домов в Томске перевели в непосредственное управление, о чем их жители, бывает, даже не догадываются. Как не догадываются о том, что кто-то до сих пор подписывает за них документы — планы и акты выполненных работ, сметы, счета и отчеты.
Что такое непосредственное управление?
При такой форме управления жители сами несут ответственность за дом. Это значит, что на общем собрании должен быть выбран совет дома, который будет контролировать заключение договоров с обслуживающими организациями, контролировать качество выполнения услуг и оплачивать их «по факту».
Ведь в случае чего фирма-подрядчик не виновата, у нее есть подписанный акт приемки работ. После этого услуги, что называется, обмену и возврату не подлежат.
Если есть совет дома, такая форма управления позволяет существенно экономить. Например, не тратиться на уборку помещений, а организовать дежурство. Или сократить смету на косметический ремонт подъезда, самим выбрав материалы и строительную бригаду. Деньги жильцы собирают сами и распоряжаются ими тоже сами.
Но преимущества этой формы управления заметны только при реально действующем совете дома.
Жители дома по ул. Больничная, 4/1 сами управляют своим домом и несут ответственность за общее имущество, поэтому первым делом они установили видеонаблюдение, чтобы защититься от хулиганов и расклейщиков объявлений. Фото Марии Аникиной.
Кто в доме хозяин?
Фактически же многие жители домов в непосредственном управлении ни разу не были на общем собрании и не знают ни о каком совете дома. Но зато каждый месяц оплачивают счета управляющей компании.
Руководство УК уверяет, что жители самостоятельно выбрали непосредственную форму управления и наняли их в качестве подрядной организации.
— В нашем жилищном фонде есть дома с непосредственным управлением, таким было волеизъявление собственников, мы ему не препятствуем, — объясняет Виктор Пермяков, главный инженер «Жилсервис ТДСК». — Тем более что и нам так работать удобнее. Нам не нужно собирать деньги с жильцов за отопление, горячую и холодную воду.
— Наша компания обслуживает пятнадцать домов, и все они на непосредственном управлении, — рассказывает Алексей Тимофеев, директор ЗАО «МКС — Томск». —
Потому что работать с ними как управляющей компании нам невыгодно, ведь придется заключать прямой договор с энергетиками.
При этом по документам у компаний обычно все в порядке. Они самостоятельно «проводят» общие собрания, «подписывают» протоколы и планы работ, определяют стоимость своих услуг и собирают с жителей деньги. Под документами расписывается кто-то из соседей, хотя жители не передавали ему таких полномочий, либо компания просто подделывает необходимые подписи.
– В нашем доме 160 квартир, но договориться между собой у нас получилось лучше, чем с управляющей компанией. Поэтому мы осознанно выбрали непосредственное управление, – рассказывает Ирина Кузьменко, жительница дома по ул. Больничная, 4/1. Фото Марии Аникиной.
А подписывает кто?
Как правило, о своей ответственности жители узнают, когда начинают разбираться, почему жилищная компания повысила тарифы в одностороннем порядке, вписала в отчет несуществующие услуги или, наоборот, не проводила в доме никаких работ.
— Ко мне часто обращаются жители, которые не подозревали, что сами несут ответственность за дом, — говорит юрист Владимир Фурсин. — Они платят компании за управление, считая, что именно она представляет их интересы, но она только обслуживает общее имущество.
Тогда и оказывается, что компания действует на основании «липовых» подписей и протоколы общих собраний нелигитимны. В этой ситуации можно обращаться в суд, в прокуратуру, но без создания реального совета дома ситуация не изменится.
— Наша компания в одностороннем порядке повысила тариф в 2008 году. Чтобы разобраться, мне пришлось убедить соседей выбрать меня старшим по подъезду, — рассказывает Олег Смирнов, житель дома по ул. Ленской. — Я начал настаивать, чтобы компания выставляла квитанции по прежним расценкам, а сам продолжал платить по старому тарифу. Осенью 2010 года я усмотрел в действиях УК очередное нарушение — протокол о выборе формы «непосредственное управление» мне показался сфальсифицированным. Говорят, что подобные протоколы появились во всех домах компании в микрорайоне Радужный. Я позвонил в офис на правах представителя подъезда, узнать, когда проводилось собрание, ведь я даже не был в курсе. Руководство УК не смогло доказать правомочность протокола, нашло отговорку, что это было вынужденное решение. Похоже, вынужденным решением стало появление еще нескольких фиктивных протоколов по дому, подписанных людьми, снимающими квартиры, которые не имеют права выступать от лица собственников.
Взять дом в свои руки
Год назад жители дома по ул. Больничная, 4/1 отказались от услуг компании «Солнечная сервис» и решили выбрать форму непосредственного управления.
— Нам просто надоело бездействие компании, никаких работ в доме не проводилось. Поэтому мы решили взять управление на себя, — рассказывает жительница дома Ирина Кузьменко. — Организовали информационное собрание для собственников, обсудили, что делать, потом провели заочное голосование. Так что непосредственное управление стало нашим осознанным выбором.
За один год самостоятельного управления жители сделали новую отмостку вокруг дома, отремонтировали канализацию, поставили видеонаблюдение, сделали козырьки на подъездах. От жилищной компании они не могли добиться проведения этих работ. У жителей открыт свой счет дома в едином расчетном кассовом центре.
— Мы осознаем, что не будем участвовать в бюджетных программах по капитальному ремонту, — говорит Ирина Кузьменко. — Но больше не хотим, чтобы наши средства растворялись на счетах управляющих компаний. Сами как-нибудь справимся. Сегодня мы оплачиваем через ЕРКЦ те услуги и работы, которые производятся на доме по факту. Принимаем по акту и рассчитываемся. Такая система уже позволила нам накопить денег на замену системы водоснабжения в подвале.
Что ждет жителей, если форму непосредственного управления выбрали за них
Невозможно сэкономить на коммунальных услугах.
ПО ЗАКОНУ: собственники квартир (совет дома) должны самостоятельно следить, не текут ли водопроводные трубы, не «улетает» ли тепло на улицу, не подворовывает ли общедомовое электричество магазин на первом этаже. Если есть необходимость, они должны выбрать подрядчика и провести ремонт труб или работы по теплоизоляции. И тем самым сократить свои платежи за тепло, воду или электричество.
В РЕАЛЬНОСТИ: если этого не происходит, жители оплачивают все потери за свой счет. Ведь жилищная компания не несет ответственности за то, сколько в дом поступает тепла и сколько его теряется, она не заинтересована в сокращении потерь.
Капитальный ремонт за ваш счет
ПО ЗАКОНУ: дома с непосредственной формой управления не участвуют в муниципальных и федеральных программах по капитальному ремонту. То есть дом не сможет получить деньги из бюджета на замену лифта или ремонт крыши. Все расходы будут нести собственники.
В РЕАЛЬНОСТИ: часто жители даже не знают об этом минусе непосредственного управления.
Жилищная компания может постоянно повышать тарифы
ПО ЗАКОНУ: жители должны сами следить за справедливым распределением расходов на содержание дома и бороться с соседями, которые не платят за жилищные услуги.
В РЕАЛЬНОСТИ: жилищная компания не заинтересована работать с неплательщиками. Поэтому она оказывает услуги на ту сумму, которую удается собрать с дома. Если этих средств не хватает, она либо повышает тарифы в одностороннем порядке, либо ничего не делает.
Форс-мажоры оплачиваются дополнительно
ПО ЗАКОНУ: жители должны на общем собрании прописать в договоре или плане работ обязанности управляющей компании.
В РЕАЛЬНОСТИ: протоколы общих собраний и план работ подписывает компания либо кто-то из соседей без ведома остальных жильцов. Например, в документах не прописано, что компания обязана провести осмотр коммуникаций и устранить дефекты. Значит, в случае порыва трубы отопления вы будете сами бегать в поисках сантехника и оплачивать эти работы.
Нет отчета о том, на что тратятся деньги
ПО ЗАКОНУ: жители сами определяют объем необходимых работ и нанимают подрядчика (например, для уборки снега). Соответственно, они должны знать, сколько стоят те или иные услуги компании.
В РЕАЛЬНОСТИ: если нет действующего совета дома, план, счета и акты выполненных работ компания выставляет сама себе. Даже обратившись в надзорные органы, жители получат ответ, что УК нельзя привлечь к ответственности за отказ в предоставлении финансовых отчетов: она не обязана этого делать.
Как изменить ситуацию?
Выясните, какая форма управления в вашем доме. Любой собственник может написать запрос в компанию, которая выставляет жителям счета за обслуживание дома. Запросите, на каком основании управляющая компания обслуживает ваш дом, потребуйте приложить копии протоколов общего или заочного собрания.
Если вы выяснили, что в вашем доме непосредственная форма управления, необходимо инициировать общее собрание собственников для того, чтобы принять одно из двух решений.
Собственники решили сохранить «непосредственное управление»
В этом случае жителям нужно выбрать совет дома, определить, где будут накапливаться средства жителей, составить план работ для обслуживающей организации и предусмотреть оплату только по факту их выполнения. Все эти решения должны быть зафиксированы в протоколе общего собрания.
Собственники решили нанять управляющую компанию
Тогда на общем собрании нужно заключить коллективный договор собственников с компанией. Вы можете выбрать новую УК либо изменить договор с прежней компанией. В нем необходимо зафиксировать все обязанности компании и ее ответственность (например, выплату штрафов при нарушении правил содержания дома). Такая форма управления заставит УК выполнять все возложенные на нее функции согласно закону.
