Насколько обоснованы цифры в квитанциях управляющих компаний? Почему во дворе разбили клумбы, но так и не залатали текущую крышу? Почему каждый год красят стены в подъезде, а канализация так и работает плохо? Ответ надо искать в плане работ на год, составленном и утвержденном УК вместе с жителями. Именно от него зависит, что именно и по каким расценкам целый год будет делать ваша управляющая компания. Но подавляющее большинство собственников даже не знают о существовании такого документа. А если получат его в руки, сильно удивятся — как, например, можно потратить на покраску стен одного подъезда 120 тысяч рублей?
Формирование плана работ — второй после договора важнейший инструмент контроля над деятельностью УК. Ведь всем нам важно, чтобы в доме не только стены подъезда покрасили, но и трубы в подвале чинили.
УК «Жилсервис»
ДИРЕКТОР Владимир Приходько:
— План работ мы составляем по уже обкатанной схеме. Это происходит на общем собрании либо на встрече с инициативной группой. Эти люди приходят к нам в начале года, принимают отчет за прошедший год, а затем мы обсуждаем план работ. Мы смотрим, остались ли средства с прошлого года, каким будет планируемый сбор в текущем году.
Безусловно, учитываются пожелания — заявления, которые в течение года поступают нам от жителей. Например, по поводу ремонта кровли было больше всего обращений, по цоколю?– чуть меньше и так далее. Кроме того, предлагаем свои варианты ремонта. Например, коммуникации.
Жители ведь редко спускаются в подвал и не знают, что в первую очередь в ремонте нуждаются системы отопления, водоснабжения. Сообща согласовываем план, который подписывает инициативная группа, а затем приступаем к ремонту.
Даже если на доме нет инициативной группы, жители могут ознакомиться с отчетом и планами работ. Мы вывешиваем их на досках объявлений и на сайте компании. Кроме того, за информацией можно обратиться в производственно-технический отдел.
КЛИЕНТ Галина Соколова, житель дома по ул. Карташова, 42 В:
— В конце 2007 года по нашей инициативе состоялось общее собрание, где собственниками совместно со специалистами компании был утвержден план работ на 2008 год: частичный ремонт крыши и замена водосточных труб.
Однако ничего этого сделано не было. Вместо указанных работ компания расчистила подвал (по словам руководства, это необходимо было сделать по требованию пожарных). Это изменение в плане никто с нами не согласовывал. А сумма, на которую потянул вывоз хлама, «съела» почти все наши деньги на текущий ремонт?— порядка 90 тысяч рублей.
На этот год план мы не утверждали?— он попросту не был нам предоставлен. Когда я по собственной инициативе обратилась к руководству, мне выдали распечатку, что в нашем доме планируется сделать те же работы?— крышу и водосточные трубы.
При этом общая сумма выросла уже до 220 тысяч рублей. Начало работ по крыше датируется вторым кварталом, по трубам?— четвертым. Но никаких подвижек по крыше мы еще не наблюдаем.
КЛИЕНТ Валерий Сокол, домком, житель дома по ул.?Пирогова, 15:
— План ремонтных работ с компанией мы составляем. На этот год запланировали установку электрических приборов учета на места общего пользования и автоматику, регулирующую подачу теплоносителя в зависимости от температуры окружающей среды.
Не сказать, что все проходит гладко: у предприятия слишком высокие расценки. Пытаемся найти общий язык, торгуемся…
УК «Жилище»
ДИРЕКТОР Владимир Хан:
— В законе четко прописано: собственник обязан проводить собрания, утверждать виды работ и соответствующий тариф. Но происходит это крайне редко. Из 200 с лишним домов, которые обслуживает «Жилище», это происходит примерно в 3 %.
Обычно делается так: компания составляет акт осмотра и предоставляет жителям. Вернее, пытается предоставить: в каждой квитанции мы пишем: «Приходите, ознакомьтесь, выберите те виды работ, которые, на ваш взгляд, необходимо сделать». Напоминаем весь год, но часто эта просьба остается без внимания.
Тогда мы сами составляем предположительный перечень работ, необходимых дому. При этом, конечно, ориентируемся на заявления жителей: кто-то писал про протекающую кровлю, кто-то про межпанельные швы и так далее… И, конечно, на платежеспособность населения. Выбранный список вывешиваем на досках объявлений и просим еще раз посмотреть, откорректировать его.
КЛИЕНТ Виктор Костин, житель дома по ул. Алтайской,?72:
— План работ мы составляем с компанией каждый год. Но хотелось бы, чтобы он, как и положено по закону, основывался на акте осмотра общего имущества.
Если есть такой документ, планировать уже можно не со слов представителя компании или исходя из наших пожеланий, а на основании действительного состояния элементов дома. Кстати, акт осмотра закреплен законодательно.
УК «Управа»
ДИРЕКТОР Андрей Краснов:
— План работ мы составляем и согласовываем. Но не на общем собрании, а во время встреч с инициативными группами. Дело в том, что со всеми собственниками очень трудно найти общий язык: к примеру, тому, кто живет на верхнем этаже, актуальнее крыша, а внизу, наоборот, важнее подвал. Проживающим в «золотой середине» вообще нужен только подъезд.
При этом потребности в ремонте всех, как правило, превышают планируемый сбор. А домкомы хорошо знают свой дом и предлагают те виды работ, которые действительно необходимо выполнить в первую очередь.
КЛИЕНТ Валерий Догадов, житель дома по ул. Водопроводная, 11:
— Я бы хотел поднять такую проблему: взаимоотношения собственников между собой. Представителю от жителей очень трудно работать при составлении плана ремонта, потому что каждый тянет одеяло на себя.
Например, включаем в план ремонт подъездов, где его не было четыре года. А жители других подъездов, где ремонт был два года назад, начинают кричать, что ремонт нужен им. Год назад я был домкомом, но не выдержал и отказался от этой работы именно из-за разногласий собственников. С управляющей компанией вести переговоры значительно легче.
План ремонта мы составляли вместе. Специалисты прислушивались к моим советам и включали в документ те виды работ, которые, на мой взгляд, были необходимы. Так мы сделали детскую площадку, парковку для машин, избавившись тем самым от грязи во дворе. Частично заделали межпанельные швы и установили ограждение. Не могу сказать, что отношения с компанией были без сучка, без задоринки.
Чтобы дело продвигалось, приходилось каждую неделю напоминать о себе, торопить. Но собственники выматывают куда сильнее. Я им парковку делаю, а мне в ответ: «Место себе решил отхватить, чтобы машину ставить». Да нет у меня никакой машины! Вот так и не выдержал.
Правда, после моего ухода сотрудничество с компанией продолжается?— сегодня в доме работает другой домком.
УК «Каштачная»
ДИРЕКТОР Сергей Банных:
— План намечаем на общем собрании?— совместно с собственниками определяем, какие работы «горящие» (их необходимо выполнить в первую очередь), а с какими можно подождать. Конечно же, просчитываем и финансовые возможности жителей.
Из-за того, что собрать людей на это мероприятие трудно, проводим общее собрание в заочной форме. После того как план утвержден, он вывешивается на доску объявлений.
КЛИЕНТ Наталья Данилова, житель дома по ул. 79-й Гв. Дивизии, 11:
— На днях нам сделали детскую и спортивную площадки. Дому уже несколько десятков лет, и старые качели-карусели давно уже пришли в негодность… В какую сумму нам обошлось благоустройство? Даже не могу сказать.
По-моему, площадка — это полностью инициатива управляющей компании.
По крайней мере, я ничего не подписывала и не утверждала, никаких объявлений не видела. А что касается плана работ на многоквартирный дом, то даже не знаю, что это такое…
Как снизить тариф на текущий ремонт?
Нужно выбрать из числа собственников представителя, который хорошо знает проблемы дома. Он вместе с УК составит план работ, учитывая все факторы.
ЭКСПЕРТ
Анатолий Евсюков, заместитель директора городского департамента ЖКХ:
Жители вправе определять тариф
— План работ — обязательное условие совместной работы управляющей компании и собственников. Для этого последние должны определить перечень работ и выбрать состав приемочной комиссии. Только при наличии этих условий собственники могут проверить, как компания работала весь год. И если результаты их не устроят, они вправе избрать другую УК или вообще управлять домом самостоятельно. Однако большинство жителей не приходят на общие собрания, не знают, что это такое, и не участвуют в составлении этого документа.
Они должны понять, что вправе определять стоимость работ, согласовывая ее с управляющей компанией. Чем меньше и старше здание, тем больших затрат оно требует. Но, вложив в него деньги, можно добиться того, что дом прослужит еще очень долго. В моей практике встречались примеры, когда люди собирались и решали эти вопросы. Но, к сожалению, они весьма и весьма единичны.
ПРАКТИКА
Как самим установить тариф?
Для этого нужен план работ по дому на год. Конечная цифра в квитанции по статьям «текущий ремонт» и «капитальный ремонт» зависит от того, какие суммы предусмотрят на эти расходы жители. Именно собственники жилья решают, какие работы необходимо провести в доме в течение года. Управляющая компания может только предложить свой расклад.
Имея на руках план работ на дом, а по истечении года и отчет о его выполнении, собственники смогут проверить, что было сделано на доме, а что нет, и за какие деньги.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ
Каждому дому?— свой тариф Есть ли у вашего дома паспорт?
Тарифы на текущий и капитальный ремонты устанавливаются индивидуально для каждого дома, в зависимости от его состояния и потребностей. Уравниловки, когда УК устанавливает один тариф на все «свои» дома, быть не должно. Иначе это говорит о том, что компания недобросовестно относится к своим обязанностям, а собственники позволяют ей это делать.
Формировать ежегодный план работ нужно на основе паспорта дома. Но у многих домов паспорта утеряны. В 2007 году специалистами Государственной Жилищной инспекции Томской области была разработана замена паспорта?— типовая форма сервисной книжки дома, утвержденная распоряжением губернатора.
В ней приводятся технические характеристики жилого дома: год постройки, износ, текущая ситуация по конструктивным элементам, инженерному оборудованию и т. д.
Благодаря этому можно прогнозировать, когда необходимо ремонтировать коммуникации, инженерные системы и т. д.
Форма сервисной книжки выставлена на сайте администрации Томской области (http://tomsk.gov.ru) на страничке «Государственная жилищная инспекция» (Нормативно-правовые акты) в разделе ЖКХ.
