Управляющие компании нередко жалуются на низкую активность жильцов: они не проявляют интерес к документам, с трудом собираются на общие собрания… Но если в доме появляется такой активный собственник, а иногда и группа, управляющая компания уже и не рада. Приходится отвечать на неудобные вопросы, обосновывать каждую цифру в отчетах и сметах. Но одна инициативная группа жителей не всегда может переломить ситуацию в своем доме. Большинство собственников, если в доме нет особых проблем, все же инертны, предпочитают не задумываться, насколько верно составлен отчет за год, обоснованы ли цифры, не переплачивают ли они за работу управляющей компании.
А если в собственниках согласья нет, то и проводимые общие собрания в доме не помогут.
Валентина Малярова, житель дома пер. Нахимова, 10/1, обслуживается ООО УК «Елизаровское»:
— Общее собрание мы организовывали дважды. И оба раза — с целью уйти из–под компании «Елизаровское». Первый раз — в марте 2008 года, когда меняли способ управления. Тогда районная администрация была против решения большинства собственников и проголосовала муниципальными квадратными метрами против ТСЖ. Тем не менее большинством голосов мы выбрали форму управления ТСЖ. Но не смогли найти председателя. Весной этого года мы вновь организовали общее собрание с целью уйти уже в другую УК — муниципальную. Мы выбрали эту компанию, заключили с ней договор на управление, который нас устраивает. Но УК «Елизаровское» не передает документы на дом. Муниципальная УК, в свою очередь, заняла выжидательную позицию, не решаясь, видимо, портить отношения с коллегами.
Мы подали в суд. Предмет иска: о признании договора с ООО «УК «Елизаровское» ничтожным. Ведь она нас взяла на обслуживание без общего собрания. Нас не устраивает финансовая скрытность этой УК. Отчеты за год она выдает с большим скрипом, и совершенно не прозрачные. На публичном собрании по отчету за 2008 год, было много вопросов. Так, за 2007 год стоимость опрессовки — 75 тысяч, за 2008 год — 52,3 тысячи рублей. Из чего складывается такая сумма, какова зарплата сантехника, какие материалы были использованы? Расшифровки расходов нет. В отчете есть статья: косьба газонов. Но около нашего дома газонов вообще нет, жители сами цветы садили. Начисления за нежилые помещения, которые есть в доме, не проводят. Оплата услуг ООО «Елизаровское» как обслуживающей организации должна составлять 9 %, а оно к этой сумме плюсует еще и налоги, и аренду офиса. По итогу решили провести финансово-хозяйственную проверку компании совместно с районной администрацией. Но этого так и не произошло.
Районная администрация не заставляет компанию передать документы законно избранной организации — муниципальной УК. Она помогает ООО «УК «Елизаровское» инициировать внеочередные общие собрания с целью сохранить управление нашим домом. В июле этого года мы были на приеме у мэра. Он обещал помочь нам, но этого до сих пор не произошло.
Дина Лесняк, начальник отдела по работе с ТОС администрации Кировского района:
В данном жилом доме 74 квартиры, из них 8 муниципальных. Администрация района обязана участвовать и участвует в общих собраниях. Мы заинтересованы в создании и увеличении количества ТСЖ в районе, оказываем жильцам консультационно-методическую помощь в их организации. Администрация района предлагала Валентине Маляровой создать в своем доме товарищество собственников жилья и стать председателем, но она отказалась. В 2008 году администрация района на собрании по созданию ТСЖ в доме воздержалась от голосования.
Считаем нормальным, когда согласование стоимости всех видов работ на доме, которые выполняет подрядная организация, проходит на общем собрании. Таким образом, изменение стоимости опрессовки — это нормальный процесс.
Администрация района не имеет полномочий «требовать, заставлять, совершать» частные структуры какие-либо действия в отношении третьих лиц, поэтому не может заставить ООО «УК Елизаровское» передавать документы.
При голосовании на общих собраниях администрация района старается придерживаться мнения большинства собственников дома и голосует последней, произведя соответствующий опрос нанимателей. В данном конкретном случае в мае 2009 года администрация района голосовала согласно мнению нанимателей муниципальных квартир — за ООО «УК Елизаровское». Администрация района не имеет отношения к текущему заочному голосованию, которое идет в доме сегодня.
Среди жильцов в доме могут быть отдельные граждане, мнение которых не совпадает с мнением большинства других жильцов и это нормально. Мнение избранного домового комитета из числа собственников дома может быть другим.
Олег Гумбатов, директор ООО «УК Елизаровское»:
— Дело по этому дому уже передано в суд,. Думаю, что он решит оставить управление домом за нашей УК, поскольку сегодня у нас есть согласие 58 квартир из 74, которые есть в доме.
Если бы ко мне кто-то пришел и попросил отдать этот дом, я бы сделал это с огромным удовольствием. Но внутри дома у жителей идет война, и та же муниципальная УК не изъявляет особого желания забрать его на обслуживание.
За последние три года ни одна проверка компании не подтвердила фактов нарушений. Последний отчет за 2008 год мы предоставляли жителям публично, на этом собрании присутствовала глава Кировского района В. Денисович. Она четко дала мне понять: никуда дом передавать не нужно, раз большая часть жителей голосует за нас.
Претензий по отчетности мы не принимаем, уверены в том, что все подробно жителям объясняем и рассказываем. Других недовольных в этом доме нет.
Право и возможность проведения общего собрания собственников в очной и заочной формах прописаны в статьях № 44-48 Жилищного кодекса РФ. Коротко организация и проведение общего собрания по итогам года выглядит следующим образом:
ПРАВО
Как провести общее собрание
1. Уведомление о предстоящем собрании.
Это могут быть как уведомления под роспись, так и просто вывеска объявлений в подъездах. Сообщение о собрании должно появиться не позднее чем за 10 дней.
В сообщении должны быть указаны:
- сведения о лице (лицах), по инициативе которого созывается собрание (инициаторы — собственники, как правило, члены домового комитета). Муниципалитет как собственник тоже может выступить инициатором;
- форма проведения собрания (собрание или заочное голосование), дата, место, время проведения собрания или дата окончания приема решений собственников (в случае заочного голосования), место и адрес, куда должны передаваться решения;
- повестка собрания;
- порядок ознакомления с информацией (материалами), которые будут представлены на данном собрании (годовой отчет компании, план работ, сметы).
2. Состав собрания.
Независимо от того, в очной или заочной форме проводится собрание, из состава собственников должны быть выдвинуты председатель, секретарь, счетная комиссия (из членов которой выбирается председатель счетной комиссии).
3. Кворум.
Общее собрание имеет кворум, если в нем приняли участие собственники, обладающие более чем 50 % голосов. Один голос — это один квадратный метр собственности. Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество. То есть чем больше «квадратов» в собственности, тем большей долей общего имущества (чердак, крыша, внешние стены, лестницы и т. д.) он обладает (без выделения в натуре).
4. Повестка.
Помимо процедурных моментов, примерная повестка должна содержать вопросы:
- об отчете компании за 2009 год;
- о проекте бюджета на 2010 год;
- об утверждении тарифов на содержание жилья, текущий, капитальный ремонт;
- о внесении изменений в договор на обслуживание (управление) либо принятие нового договора.
5. Решения.
Решения собственников оформляются протоколами и доводятся до всех жителей также посредством доски объявлений не позднее чем через 10 дней после принятия решений. Решение является обязательным для всех собственников, в том числе и для тех, которые не участвовали в голосовании.
Обратите внимание
Что нужно прочитать перед общим собранием
План работ, принятый год назад
Чем подробнее он будет расписан, тем лучше. В нем должны быть суммы, заложенные на содержание жилья и тариф на содержание. А также план текущего ремонта и суммы, обозначенные год назад на эти цели с подробным перечислением работ и тарифом на текущий ремонт. Если в доме планировался капитальный ремонт, соответственно, суммы и тариф по этой статье.
Отчетная часть по содержанию жилья
Она должна включать перечень наименований работ, четкое штатное расписание с утвержденными затратами и тарифом на содержание. А также акты выполненных работ. Например, акты на проведенные техосмотры крыши, теплоузла и др., опрессовку, очистку кровли. Если всего этого нет, значит, работы не проводились. В этом случае надо настаивать на корректировке затрат. А высвобожденные суммы запланировать на год следующий.
Отчет о затраченных средствах и выполненных работах
Он должен быть очень подробный, с обозначением материалов, квадратуры, точного места, где работы были проведены. И бюджет (план), и отчет должны быть такими, чтобы собственник без посторонней помощи мог сопоставить оба этих документа и увидеть, что сделано из запланированного, а что нет. Кроме того, в отчете должна быть обозначена сумма, которая могла быть собрана при условии стопроцентной и своевременной оплаты каждого собственника, и цифра фактических поступлений.
Акты выполненных работ
По текущему и капитальному (если был запланирован) ремонту со сметами доходов и расходов, с обозначением, на что были потрачены средства. Эти документы необходимы, если у собственников есть сомнения в достоверности представленного отчета.
Перечень должников
В нем указана несобранная сумма.
Проект бюджета на следующий год
с предлагаемым штатным расписанием, тарифами на содержание жилья, текущий, капитальный ремонты с предполагаемым объемом денег и перечнем работ, который на эти средства может быть сделан. Причем проект бюджета и тарифы не должны свалиться на собственников как снег на голову. Его подготовке должна предшествовать работа домового комитета, который является полноправным представителем собственников (его функции должны быть закреплены в договоре). Совместно с УК он должен проанализировать ситуацию с нуждаемостью в ремонте, платежеспособностью населения. А также оценить, насколько эффективно отрабатывает компания расходы на содержание жилья, в том числе свою зарплату. Предлагаемые собственникам планы по содержанию и текущему ремонту и тарифы должны быть обоснованными.
Проект нового договора или изменения в договор.
Наверняка в процессе работы с вышеназванными документами собственники столкнутся с трудностями. Например, слишком общим и коротким перечнем имущества и завуалированными обязанностями компании. Поэтому в договоре необходимо вывести конкретизированный перечень общего имущества и четкий перечень услуг по содержанию. Когда люди будут знать, что инженер, к примеру, должен осмотреть крышу два раза в год, а теплоузел и водопровод пять раз, а также расценки за этот вид обслуживания, компания вряд ли посмеет предъявить счет за 25 техосмотров. В договоре необходимо предусмотреть и право собственников получать финансовые документы и проводить экспертизу с привлечением независимого аудита. Конечно, они имеют на это право и без подобного пункта в договоре, но его наличие дисциплинирует компанию.
