Городская газета

Кто в доме хозяин? Ты или управляющая компания? Выпуск 1

Просмотры: 950

Содействие малому и среднему бизнесу объявлены государственным приоритетом. Президент подчеркивает: чиновники должны помогать бизнесу, а не мешать бесконечными проверками. И никто не сказал, что обслуживание жилья, которым занимаются управляющие компании, какой-то отдельный вид бизнеса. Это такой же частный бизнес. Как магазин, где мы покупаем хлеб, или автосервис, где ремонтируем машину. Только мы можем решать, как будут убирать наш подъезд и ремонтировать наш дом. Не власть, которая не имеет права лезть в частный бизнес УК или в управление частной собственностью — домом, принадлежащим жителям. Только мы можем установить правила игры для управляющих компаний. Пока же они пользуются нашей бездеятельностью. Реально ли изменить эту ситуацию — решила проверить «Городская газета». / Ирина Литвинова

На протяжении нескольких номеров мы отслеживаем ситуацию, сложившуюся в доме № 2 по улице Нижне-Луговой. Эту девятиэтажку в 125 квартир обслуживает компания «Жилсервис». Хотя в целом это характерная ситуация для многих УК города.

Собственники жилья не раз поднимали вопрос о некачественном обслуживании дома, фальсификации протоколов и нежелании компании быть подконтрольной домовому комитету. Это людей не устроило, и они решили противостоять управленцам, а «Городская газета» взялась им в этом помочь.
Первое, что было сделано совместными усилиями: проведена экспертиза сметы косметического ремонта подъезда в Томском центре ценообразования в строительстве, в результате чего сумма в 192 726 рублей снизилась до 43 334 тысяч.

Второе: корреспондент «ГГ» и представитель домкома побывали на приеме у главы администрации Ленинского района Александра Булко. На имя главы от собственников поступило письмо с перечислением проблем в доме и просьбой принять предусмотренные законом меры по изложенным в письме фактам.

Третье: по совету руководства района была сформирована инициативная группа по выводу дома из-под управления УК. Цель, которую определили собственники, — создание ТСЖ. Понятно, что сделать это будет нелегко, ведь собственникам необходимо выступить единым сплоченным фронтом. Понятно и то, что компания без боя дом не отдаст, тем более что он находится по соседству с филиалом УК (впрочем, после выхода публикаций работники компании лучше работать не стали, напротив, негатив по отношению к жителям только усилился).

Каким образом поведут себя собственники? Как поступит районная администрация, владеющая 16 муниципальными квартирами в доме? Какие методы борьбы за дом изберет управляющая компания?
Обо всех этапах развития ситуации будет рассказывать «Городская газета» в проекте «Кто в доме хозяин?» Мы будем искать ответ на вопрос: возможен ли сегодня уход дома из-под управляющей компании и насколько реально создать в нем ТСЖ?

Александр Булко, глава администрации Ленинского района:

— Сегодня мы наметили действенные меры по домам района, где самая большая масса жалоб и большая доля муниципальных квартир — 14 объектов. Мы намерены тщательно отработать эти дома. Прежде всего, выяснить, выполняются ли условия договора управляющими компаниями; насколько качественно они исполняют свои обязанности. Будем проверять финансовые отчеты и инициировать проведение общих собраний. Мы должны выйти к людям и показать им четкую картину, в результате чего собственники определятся, продолжать ли им дальше работать с этой компаний, выбрать другую и вовсе распрощаться с такой формой управления и взяться за дом самим — создать ТСЖ.

ПРАКТИКА

Кто поддержит в борьбе с УК

Собственникам нужно объединяться и решать свои проблемы общими силами. Объединяться в том числе и с районной администрацией. Именно этот орган является собственником муниципальных квартир в доме, а значит, имеет те же права и обязанности, что и рядовой владелец приватизированной квартиры. Вместе со всеми муниципалитет должен утверждать на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также расценки. Контролировать работу УК. Консультировать людей в вопросах обслуживания дома. Например, направить их в Жилинспекцию, Роспотребнадзор и помочь составить нужную бумагу. Кстати, каждый год все управляющие компании обязаны предоставить в районные администрации планы работ на дом и годовые отчеты. Итак, чем может помочь районная администрация?

Организация общего собрания

Администрация на правах собственника может инициировать общее собрание, например, с целью выбора другой УК или организации ТСЖ. Участие в общем собрании — святая обязанность муниципалитета, даже если в доме всего одна муниципальная квартира.

Корректировка договора

УК всегда пытается составить договор в свою пользу, а не в пользу собственников жилья. Администрация должна проследить, чтобы договоре было прописано наличие домового комитета, его право обращаться к аудиторам и обязанность УК представлять ему необходимые документы.
Многие УК идут на хитрость: с муниципалитетом заключают один договор, а собственникам приватизированных квартир подсовывают другой. Это нарушение закона. Собственники должны обратиться в районную администрацию и сверить договор.

Формирование плана текущего ремонта.

УК предоставляет в администрацию план работ по каждому дому и подомовой отчет за год. Проверяющие смотрят, чтобы остаток средств, нереализованных за год, в полном объеме перешел на следующий год. УК должна предоставить протокол общего собрания, где есть подписи, свидетельствующие о том, что план ремонтных работ на дом с собственниками согласован.

Проверка годового отчета.

Насколько он прозрачен и понятен для собственника. Например, строка «Работа техники» с суммой и машиночасами сама по себе ни о чем не говорит. Что это за работа техники? Директор компании просто нажег столько бензина на своем автомобиле? Если это трактор чистил снег во дворе, должно быть написано, какая это техника, сколько часов она работала и когда.

Правильно ли указан процент расхода на УК? Совпадает ли фактическая сумма с этим процентом? В процессе проверок выясняется немало любопытного. Дважды прописываются расходы на содержание УК. Или применяются явно завышенные расценки на материалы и их объемы.

Требование ежемесячного предоставления отчетов

по тем домам, где есть грубые нарушения в годовой отчетности. Чтобы отследить, как компания исправляет свои ошибки.

Выезды на «сомнительные» объекты.

Например, компания прописала замену участка трубы диаметром 65 миллиметров. Специалист должен проверить, действительно 65 миллиметров или всего 50. Эта незначительная разница на самом деле существенно удорожает работу.

Предписание пересчитать затраты

в соответствии с фактическими расходами и внести эти изменения в подомовой учет. Когда на основе этих цифр формируется отчет работ за год, администрация вправе проверить, отражены ли ее замечания в отчете или нет.

Сотрудничество с жителями.

Важно понимать, что районная администрация может и обязана помочь, но не в силах решить все проблемы за нас. Даже если допустить, что в отделах ЖКХ не будет нерадивых и равнодушных чиновников, специалистов все равно недостаточно. Так, в Октябрьском районе — 1080 домов под управлением 17 УК. В отделе ЖКХ — шесть человек. И проверки они смогут провести не по всем домам, а выборочно. Но деятельность компании нужно отслеживать постоянно. А в период ремонта — ходить за бригадой с рулеткой.

Поэтому основная нагрузка по контролю за УК лежит на плечах собственников приватизированных квартир. Районную администрацию же нужно привлекать как соседа-помощника. Уличив УК в обмане, жители могут обратиться за помощью к районной администрации — например, помочь составить исковое заявление в суд. Но даже отсудив 100 тысяч за мнимый ремонт, проблему не решить — деньги вновь окажутся на расчетном счете УК, ведь это целевые расходы, которые должны идти на текущий ремонт.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ

Как изменить ситуацию с управлением домом

Самый эффективный способ раз и навсегда покончить с беспределом УК — переизбрать ее, либо, что еще вернее, создать в своем доме товарищество собственников жилья, где люди сами будут вести хозяйство. И только затем подавать в суд на бывшего управленца с требованием возврата денег за невыполненные работы и услуги. В этом случае выигранная сумма будет перечислена на расчетный счет ТСЖ. Алгоритм действий в такой ситуации:

1. Выявление фактов обмана со стороны УК и документальное их подтверждение (экспертиза сметы, невыполнение плана, несоответствие его отчету, фальсификация подписей).

2. Инициирование общего собрания с помощью муниципалитета с повесткой, где первыми пунктами должны быть: расторжение договора с УК; если устраивает способ управления — выборы другой УК, если нет — смена способа управления — ТСЖ.

3. Новая компания или ТСЖ берутся за управление домом сразу, независимо от факта передачи документов бывшим управленцем. В течение 30 дней компания обязана документы передать. В это время производится осмотр дома, составляется дефектная ведомость и определяется фронт работы. При детальном обследовании дома становится понятно, что компания сделала, а за что только взяла деньги. На этом этапе как раз и стоит подавать исковое заявление в суд.


Опубликовано в 20 номере от 15 ноября 2009 года.

Оставьте свой комментарий


Архив

Цитата

«Мне непонятно, почему некоторые из ваших деревянных домов сохранились в таком плачевном состоянии. Это же такое уникальное явление, в мире их больше нигде нет!». Эмир Кустурица

Из материала

«Вспомнить все»

Проекты

Архив статей

  • 2013
  • 2012
  • 2011
  • 2010