Самоуправление — лучшая форма обслуживания многоквартирных домов. Собственники квартир объединяются и сами решают, что чинить, когда и за сколько. Так это в теории. А на практике? Практика показывает, что ТСЖ ждут острые подводные камни. Возможно, оптимальной формой управления домом стало бы создание ТСЖ, которое потом нанимает управляющую компанию. Но для внедрения этого необходима законодательная и организационная работа власти. / Андрей Белоус.
Разруха в сортирах и головах
У товариществ собственников жилья (ТСЖ) есть три угрозы. Одна исходит от поставщиков ресурсов в лице ТГК-11 и Томской энергосбытовой компании. Другая — от управляющих компаний, промышляющих рейдерством в отношении больших многоквартирных домов. А третья — от самих членов ТСЖ.
Все угрозы могут возникнуть параллельно.
Сценарий первый: рейдерская атака. УК провоцирует возню в ТСЖ, чтобы принудить собственников «лечь» под нее. Обычно используется банальный подкуп одного или нескольких жителей в виде прямой денежной выплаты (взятки), финансовые обязательства даются под гарантию, что дом «сдастся», а также обещания трудоустройства членов семьи.
Сценарий второй: бардак в ТСЖ. В какой-то момент члены ТСЖ начинают делить между собой власть. Обычная история для людей, у которых прошлое забито борьбой с коммунальным бытом. Такие есть в каждом ТСЖ. Поэтому у ТСЖ может быть два, а то и три председателя. У каждого по печати, зарплатной ведомости и доверенности на банковские операции.
Сценарий третий: он состоит из первого и второго. Когда в ТСЖ, оправданно или нет, начинают делить власть, появляются доброхоты из УК с прейскурантом своих услуг. А потом приходят они — инспекторы Томской энергосбытовой компании и ТГК-11. Поскольку бардак — это всегда долги и просрочка платежей. ТСЖ не только идеальная форма для быстрого оформления общедомового имущества и земли. ТСЖ — идеальная платформа, чтобы энергетики могли беззатратно собирать с населения деньги. За долги отрубается все товарищество. Поэтому летом многие ТСЖ по два месяца сидят без горячей воды.
А долги образуются просто. Любая, даже маленькая, возня в ТСЖ может парализовать его работу на полгода со всеми вытекающими последствиями в виде заблокированных счетов, визитов сотрудников ОБЭПа, изъятой документацией и нудными судебными тяжбами.
В Томске есть тетя, которая написала в мэрию более 300 жалоб на своего председателя ТСЖ. В любом детском садике, как говорил известный герой КВН, есть такая сволочь, которой нравится манная каша с комочками. И в любом ТСЖ всегда найдутся люди, которых не устраивает масса вещей. Претензии могут оказаться справедливыми или надуманными. Неважно. Но в 99 % случаев это недовольство нельзя конвертировать в желание эффективно управлять самим.
Мифы и реальность
Потому что управлять большим многоквартирным домом сложно. Научиться этому на краткосрочных курсах, на которых домовым активистам объясняют, чем отличается оплата за тепло по факту от «1/12», нельзя. Даже получив пакет знаний о схемах расчетов с поставщиками энергоресурсов, вы не сможете развернуть мозги людей, которые делят с вами общедомовую собственность. А потом вы все равно раскисните под натиском энергетиков.
Чтобы свинство продавцов тепла и перепродавцов электроэнергии втиснуть хотя бы в рамки свинарника, раздельное питание и диетический корм не помогут. Нужна липосакция.
Поэтому бессмысленно завязывать все проблемы между ТГК-11 и ТСЖ по теплу лишь с условиями договоров, «заточенных» под балансовый метод расчетов, которые навязывают энергетики. Система теплоснабжения подавляющего числа жилых домов построена так, что договора не решают и половины проблем, возникающих у ТСЖ с энергетиками. Там черт ногу сломит, разбираясь с разрегулированностью систем, их балансовой принадлежностью и обогревом нежилых или пристроенных помещений.
Возможно, власти решатся на создание независимой теплотранспортной компании, которой достанутся активы, отданные в аренду ТГК-11. Я имею в виду муниципальные тепловые сети, которые встречают «большое» тепло на границе и тащат его непосредственно в жилые дома. Именно в этом месте тепло превращается собственно в деньги. Как рубли горожан растворяются в гигакалориях, доходчиво объяснить нельзя никак. Этого не могут сделать даже сами энергетики. Ну как, скажите, можно убедить потребителя отдать деньги по так называемой «13» квитанции за зиму, которую он прожил год назад?!
Это как история с ОДН. Владельцы Томской энергосбытовой компании лоб расшибли, объясняя, что да как с этим ОДН. И мы стали больше понимать? Нет. Мы стали больше платить.
ТСЖ — это такой красивый миф о том, что любой из нас может принять решение сам, не надеясь на участие государства. Само государство этот миф изящно подогревает, поставив возможность получения денег по 185-му ФЗ на капремонт жилых домов в зависимость от количества ТСЖ. И у местных властей не осталось выбора: они как могли стимулировали создание ТСЖ. Результат такого стимулирования превзошел все самые смелые ожидания. Количество ТСЖ осталось практически неизменным, а реально за последнее время даже сократилось.
Чтобы миф о ТСЖ стал «инструкцией по применению», властям нужно срочно модифицировать законодательство на областном уровне и продолжать оттирать с рынка неэффективные управляющие компании, появившиеся пять лет назад, когда чиновники пилили город на части. На смену должны прийти мобильные сервисные компании, которые будут оказывать по договорам с ТСЖ все специализированные профильные услуги. Вот задача власти сегодня — стимулировать появление на рынке таких компаний.
