ФАКТЫ

Что такое ТСЖ в его «чистом» виде?

Товарищество собственников жилья — это юридическое лицо. Оно имеет печать, расчетный счет в банке, самостоятельный баланс. В ТСЖ собственники сами устанавливают виды ремонта на дом, определяют тариф, а затем с помощью ревизионной комиссии проводят проверку. ТСЖ самостоятельно занимается обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, для чего содержит необходимый персонал. Такое товарищество не привязано к УК. Оно имеет в своем штате бухгалтера, паспортиста, сантехника, электрика, дворника, уборщицу. А работы по ремонту дома заказывает подрядным бригадам, которых само же и находит.

Что такое ТСЖ + УК?

Юридическое лицо — ТСЖ — поручает вести определенный объем работ управляющей компании. Какой именно объем — решать собственникам. Будут ли это все работы по содержанию и ремонту, включая услуги бухгалтера и паспортного стола, либо сотрудничество ограничится подготовкой инженерных систем к отопительному сезону — люди должны определиться сами на общем собрании. Но главное — в договоре товарищество оставляет за собой функции контроля.

Плюсы партнерства для жителей

1/ Поскольку расчетный счет открывается на юридическое лицо (ТСЖ), снять с него деньги может только председатель. Рассчитаться же с компанией он должен только после подписания актов выполненных работ (то есть после проверки качества).

2/ Не управляющая компания, а председатель ежегодно должен проводить общее собрание и отчитываться перед собственниками о расходовании средств, что также влечет бдительный подход с его стороны к действиям компании.

3/ Одним из обязательных условий создания ТСЖ является работа ревизионной комиссии из состава собственников дома. Она проверяет всю финансово-хозяйственную часть дома. Смотрит годовой баланс, документы на предмет подтверждения расходов и пишет отчет, который предоставляет собственникам на ежегодном общем собрании. В этой связи под проверку подпадают средства, освоенные и управляющей компанией.

Плюсы партнерства для УК

Во-первых, ей не придется «выбивать долги». Компания заключает договор только с одним юридическим лицом, и стопроцентная оплата этих услуг становится заботой уже членов правления и председателя. Во-вторых, представители компании при решении всех спорных вопросов уже не будут выяснять отношения с раздраженными собственниками. Настанет время вести конструктивные переговоры с одной, постоянно действующей группой лиц (председатель и правление), представляющей мнение всех жителей дома. Планируя работы, сотрудники компании будут только обговаривать, что, за какие деньги и в какой срок она будет делать. Ежегодные отчеты и планы, и мероприятия по их принятию (ежегодные отчетные общие собрания или процедуры заочных голосований) возьмет на себя правление ТСЖ.

УК поможет в организации ТСЖ

Если руководство управляющей компании не хочет потерять источник дохода (дом), но при этом готово наладить подконтрольную собственникам работу, оно пойдет на организацию ТСЖ и даже поможет провести первое общее собрание. Необходимые консультации и типовые формы документов (уведомления, повестку дня, устав и др.) предоставят специалисты районных администраций по работе с ТОС. А если в доме имеются муниципальные квартиры, эти специалисты будут на общем собрании представлять интересы муниципалитета.

При организации работы по схеме ТСЖ + УК велика вероятность того, что управляющая компания порекомендует в председатели свою кандидатуру. В этом нет ничего страшного, если обе стороны заинтересованы в честной работе. Если же «свой человек» явно вступает в сговор с компанией: соглашается на завышенные расценки, не смотрит за качеством — одним словом, не стоит на защите интересов собственников, а преследует совершенно другие цели, ничего хорошего от такого сотрудничества не будет.

Здесь как раз и важна роль независимой ревизионной комиссии, которая проверяет финансово-хозяйственную деятельность по итогам года. Выявив нарушения, она представляет их на отчетном общем собрании собственникам, которые вправе отказаться от услуг «карманного председателя».

МНЕНИЯ

Директор «УК «Стройсоюз» и председатель ТСЖ «Молодежное» Сергей Цурков:

— Мы сотрудничаем с четырьмя ТСЖ. С одним из них — ТСЖ «Молодежное» — заключен договор на управление. В двух ТСЖ дома находятся под управлением председателя, а УК ведет комплекс работ, связанный с содержанием. Нам переданы бухгалтерия, паспортный стол, печать квитанций. Мы также снимаем данные с коллективного прибора учета тепла, берем показания индивидуальных счетчиков и рассчитываем по каждой квартире стоимость коммунальных услуг. А в одном ТСЖ — «Банкир» — только обслуживаем систему отопления, водопровода и канализации. Кроме того, консультируем их по порядку начисления коммунальных платежей.

При этом схема по проведению текущего и капитального ремонта едина для всех вариантов сотрудничества. А именно: в товариществах сами выбирают подрядчиков. Какой бы вид работ ни запланировали собственники, я могу только представить свои расценки на рассмотрение, но не навязывать себя в качестве исполнителя.

У компании сегодня на обслуживании порядка 45 домов, и если бы они все были в форме управления ТСЖ, работать было бы намного легче.

Чем управляющая компания интересна товариществам?

1/ Квалифицированными кадрами и опытом работы инженерного состава. ТСЖ в своем штате содержит слесаря-сантехника. Но он может перекрыть кран, починить канализацию… С серьезными неисправностями может разобраться только инженер. Поскольку УК работает со многими домами и знает особенности устройства самых различных крыш, теплоузлов, инженерных сетей, председатель получает доступ к информации и профессиональной помощи.

2/ Юридическими консультациями при заключении договоров. Например, с собственниками нежилых помещений. С ними нужно заключить договор, но председатель не знает, что включать в стоимость услуг, а что — нет. Бывает, что они просто отказываются оформлять отношения, и председатели опускают руки. УК может подать на собственника в суд, заключить договор в судебном порядке, а затем взыскать сумму задолженности за прошлый период. Поможет заключить договоры с подрядчиками на выгодных для собственников условиях.

3/ Помощью в начислении коммунальных платежей. Порой они ставят председателей в тупик. Как «разбросать» их по квартирам? Обоснованны ли они? Разобраться с такими вопросами и помогают специалисты УК.

Чем ТСЖ интересно управляющей компании?

1/ Работать с ТСЖ удобнее в плане оплаты за услуги. Обычно УК сначала делает запланированные работы, а потом ждет оплаты, которая постепенно набегает в течение года. Если в доме есть должники, денег УК просто недополучает. С ТСЖ все иначе. Запланировали, к примеру, двери установить, рамы заменить и разбить клумбы. УК устанавливает двери, председатель снимает поступившие от собственников деньги со счета и расплачивается по факту. Если есть должники и на следующие работы средств не хватает, клумбы оставляет на потом.

2/ ТСЖ — одно юридическое лицо со своим расчетным счетом, что значительно облегчает работу. К примеру, трактор почистил снег во дворах нескольких домов, нужно «расщепить» оплату пропорционально площади дворов… А ТСЖ можно просто выставить единый счет.

3/ Председатель ТСЖ берет на себя ряд функций по обслуживанию, и УК за них просто не отвечает. Если дворника нанимало ТСЖ, вопросы по качеству уборки — только к председателю.

4/ УК решает вопросы по дому с одним человеком — председателем, а не принимает делегации.

Альвина Теряева, председатель ТСЖ «Банкир», ул. Карташова, 60/1:

—Нашему дому всего пять лет, но с подачей тепла и горячей воды были большие проблемы. Силами ТСЖ мы справлялись со многим, но проблему с отоплением разрешить никак не могли. Этот недостаток настолько перекрывал собой все плюсы нашей работы, что в среде жителей появилось мнение о том, что с ТСЖ нужно покончить и перейти под управление УК. В Кировской администрации мне подсказали другой вариант: ТСЖ оставить, а на обслуживание проблемного участка заключить договор с УК. В поисках подрядчика я выходила на пять организаций и в результате остановила свой выбор на УК «Стройсоюз».

Решающими были несколько моментов: наличие аварийной службы; оплата работы по факту вызова, а не постоянное отчисление денежных средств; невысокие расценки за обслуживание. Важен был для меня и личный разговор с руководителем. Были примеры, когда компании, обслуживая дома ТСЖ, просто сеяли раздор среди жителей, инициируя ликвидацию товариществ, и забирали дома себе в управление. Узнав, что директор компании сам является председателем ТСЖ, поняла, что беспокоиться незачем.

В сентябре этого года мы заключили договор с УК на услуги по содержанию систем отопления, водоснабжения, канализации, паспортного стола и аварийной службы.

В октябре, в период подачи тепла, основная проблема дома была решена. Руководство компании вместе с инженерным составом побывали не только в подвале, но и прошли все квартиры.

Нам установили новый подкачивающий насос (мощностей старого не хватало, и до верхних этажей горячая вода не доходила), отрегулировали автоматику на теплоузле, прочистили бойлер и сделали еще ряд работ, которые вернули тепло и горячую воду в наш дом. Сегодня вся коммунальная составляющая дома находится в руках профессионалов, и мы успокоились.

К слову сказать, недавно прошло очередное правление товарищества, и впервые за все время у нас не поднимался вопрос об отоплении и ГВС.