Представьте, что вы решили сделать ремонт в квартире. Отдаете ремонтникам всю сумму авансом и заодно позволяете им самим решать, что сделать за эти деньги, за сколько и какие купить обои, и клеить ли их вообще. И потом даже не проверите, хорошо ли сделан ремонт. Любой на месте ремонтников решит: раз не проверяют, можно делать абы как. Или вообще не делать. Так и с управляющими компаниями: мы им отдаем и деньги, и контроль, а потом недоумеваем, почему они ничего не делают. «Городская газета» продолжает рассказывать об одном из самых эффективных для жильцов многоквартирного дома способов спросить за работу — об оплате по факту ее выполнения. Так, чтобы сначала — стулья, а уж потом — деньги за них. / Ирина Литвинова.
Мы уже писали о том, что причина неуправляемости управляющей компанией — в отсутствии рыночных механизмов, прежде всего — оплаты работ по факту их выполнения.
Потому что управляющая компания одна в трех лицах: она занимается функциями и управления, и обслуживания, и ремонта. Она сама заказывает себе работы и сама их выполняет. Собственники, которые по закону могут контролировать работу УК, ведут себя чаще всего пассивно. Тем же, кто пытается затеять проверки, приходится несладко. Они часто сталкиваются с нежеланием предоставить финансовые и другие документы, с обманом и грубостью работников УК. Чтобы навести порядок в большом доме, нужно поставить управляющую компанию на место, отведенное законом. То есть отвести ей функцию подрядчика, а не заказчика.
Сегодня в Томске существует несколько малоэтажных домов, где жители сами намечают работы, нанимают фирмы для проведения ремонта, проверяют качество работ и оплачивают труд по факту. Пожалуй, это единственные дома на территории Кировского района, откуда в администрацию не поступило ни одной жалобы.
Возможна ли такая система в большом многоквартирном доме?
Большинство домов Томска формально тоже находится в непосредственном управлении. Но фактически ими распоряжаются обслуживающие компании. Как в большом доме поставить компанию на место и напомнить ей, что она всего лишь заказчик?
Пока таких прецедентов в многоквартирном фонде Томска нет. Но теоретически схема существует.
В целом все должно быть так же, как и в небольших домах. Необязательно отказываться от услуг компании, которая в данный момент обслуживает дом. Теоретически можно нанять ту же самую УК, только на других условиях. Держателем счета (денежного фонда дома) выступает некоммерческая организация, незаинтересованная в трате средств собственников, к примеру, ТОС (орган территориального общественного самоуправления) или некоммерческое партнерство (НП). В кассе общественной организации могут аккумулироваться деньги трех-пяти многоквартирных домов. Но если дом слишком большой (300-400 квартир), можно создать ТОС и на одном доме. То есть многоквартирный дом создает некоммерческую организацию, которая по Уставу не имеет права использовать деньги собственников и выступает только их хранителем.
Кто распоряжается деньгами?
Собственники в лице домового комитета, которому они передают право расчета с третьими лицами. Уполномоченное лицо (председатель домового комитета) может снять со счета средства и заплатить их подрядчику только по факту выполненных работ.
Во избежание сговора с УК председатель домового комитета должен отчитываться перед собственниками о затраченных средствах. Но не ежегодно (как в УК или ТСЖ), а ежемесячно. Форму отчетности нужно принять на общем собрании (например, вывешивание листов на досках объявлений).
Использование средств должно контролироваться ревизионной комиссией. Если председатель домового комитета не является специалистом и не может грамотно работать с подрядчиком, дом вправе пригласить профессионального управляющего. При этом управляющий, так же, как и подрядчик, не будет иметь возможности самовольно использовать денежные средства. Тратить их он сможет только на основании решений домового комитета, и зарплату ему также будет платить домком из денежного фонда дома.
Если управляющего заподозрят в сговоре с УК или с подрядными организациями (не осуществляет должным образом контроль, подписывает акты выполненных работ не глядя), домовой комитет вправе отказаться от услуг такого управляющего и найти другого.
Таким образом, в доме складывается ситуация, когда функции заказчика (собственников), управления (председателя домового комитета или управляющего) и подрядчика (обслуживающей компании) разделены. Компания, зная, что ей заплатят только после того, как проверят работу и останутся довольны качеством, десять раз подумает, прежде чем подсунуть собственникам акт с несуществующим перечнем работ и завышенными расценками.
Общее собрание
В течение года может не раз возникнуть ситуация, требующая созыва внеочередного общего собрания. Например, поменять того же управляющего или выбрать для обслуживания другую компанию. Да и один раз провести собрание в большом доме по итогам года — занятие очень хлопотное. Но если на первом собрании предусмотреть выбор старших по подъездам, которым будут делегированы голоса собственников, задача существенно упрощается.
По доверенностям эти люди получат право распоряжаться по определенным вопросам голосами собственников своего подъезда. Обязательным участие в собрании будет только для этих уполномоченных лиц — делегатов. При этом участие других собственников, конечно же, никто не отменяет.
Оплата коммунальных услуг
При непосредственном управлении поставщики коммунальных услуг не могут пригрозить дому прекращением подачи воды и света за долги.
При этом некоммерческая организация вполне может защитить собственников от неправильных начислений. Если в обязанности домкома (управляющего) будет вменено контролировать начисления за коммунальные платежи, а также регулярно снимать показания с приборов учета и передавать их энергетикам, проблем в таком доме будет значительно меньше, чем там, где этого не делается.
Взаимопомощь
Роль некоммерческой организации, которая объединит несколько домов, может не ограничиваться лишь функциями кассы. На базе ТОСов домовые комитеты и управляющие могут обмениваться бесценным практическим опытом. А если организация будет сотрудничать с юристами и другими знатоками «кухни ЖКХ», можно будет получить необходимые консультации специалистов. У домкомов, как правило, возникает много вопросов по бухгалтерской отчетности, договорным отношениям с подрядчиками и др. Получить помощь, что называется, «не отходя от кассы» они смогут в таких некоммерческих организациях. Эти объединяющие собственников жилья центры помогут в обмене полезной информацией о подрядчиках.
Нанять «самую лучшую компанию» для проведения ремонта хотят многие, но получить ценную рекомендацию от коллег и выбрать подходящую сегодня сложно: нет ни базы данных зарекомендовавших себя фирм, ни мест, располагающих к такому профессиональному общению.
Этот существенный пробел и могут как раз восполнить некоммерческие жилищные организации. Созданные «снизу», то есть самими собственниками.
ПОДРОБНОСТИ
Что значит факт выполненных работ?
Собственники определяются, какие именно работы в доме им нужны.
Ремонт
Строго оговаривается объем (например, ремонт подъезда или кровли). Домовой комитет подсчитывает сумму затрат и выбирает подрядчика. Он может принять за должное расценки обслуживающей дом УК. А может прицениться к предложениям других УК или вовсе выйти на бригаду по объявлению, как делают в большинстве своем ТСЖ, поскольку это дешевле всего. В таких случаях велика вероятность договориться еще и о расчете в рассрочку.
После этого сумма, а также тариф на текущий ремонт утверждается в начале года в плане работ на общем собрании. Ежемесячно деньги от жильцов поступают в фонд, но только после того, как работа выполнена, причем качественно.
Деньги домком вправе снять со счета только когда у него на руках будет подписанный акт выполненных работ. Если домовой комитет (или управляющего) не устраивает качество, он вправе не подписывать документ до тех пор, пока работа не будет сделана должным образом.
Постоянные услуги
Затраты на печать квитанций, уборку подъездов, придомовой территории, услуги паспортиста, работу управляющего также утверждаются на общем собрании, и деньги идут за уже оказанную услугу.
Расчет ежемесячных платежей можно отдать предприятию, оказывающему бухгалтерские услуги, печать квитанций — расчетно-кассовому центру, а вот сантехника и дворника можно нанять и самим, из жителей дома, трудоустроив их в своей организации (ТОС, НП). И если дворник убирает территорию плохо, через раз, домком вправе снизить ему заработную плату за месяц.
«Содержание жилья»
Планируемые затраты утверждаются на общем собрании, закладываются в тариф, но не включаются автоматически в ежемесячную платежку.
Аварийно-диспетчерское обслуживание оплачивается только по факту состоявшихся вызовов (сколько раз за месяц вызвали, столько и отдали). Как и опрессовка, очистка кровли, вывоз снега, технические осмотры дома. Каждая услуга должна быть проведена документально — договор, акты выполненных работ.
ПРАКТИКА
Что делать, если УК не передает домовому комитету документы на дом?
Собственники должны обратиться в УК с письменным требованием отдать пакет документов. Если компания отказывается это сделать (у нее в запасе 30 дней), документы можно восстановить за деньги собственников, а счет предъявить компании после решения суда, поскольку УК в данном случае однозначно нарушает закон.
С чего начать?
Если дом находится в непосредственной форме управления (когда жители рассчитываются с компанией только за жилищные услуги), менять способ управления уже не нужно. Нужно создать в доме либо группе домов некоммерческую организацию (или выбрать из уже имеющихся), при которой открыть расчетный счет. Самое главное — провести общее собрание. Решение собрания можно принять через заочное голосование, подсчитав количество голосов по каждому из вопросов.
Примерная повестка общего собрания собственников многоквартирного дома при очной форме проведения:
1/ Избрание председателя общего собрания.
2/ Избрание секретаря общего собрания.
3/ Избрание председателя домового комитета — лица, уполномоченного представлять интересы собственников жилых помещений многоквартирного дома в отношениях с третьими лицами.
4/ Избрание уполномоченных представлять интересы собственников на общих собраниях (по подъездам).
5/ Избрание ревизионной комиссии.
6/ Установление размера платы за содержание и ремонт жилья.
7/ Выбор уполномоченной организации для аккумулирования средств на лицевом счете дома.
8/ Определение порядка внесения платы за содержание и ремонт жилья. (К примеру, предлагается определить порядок внесения платы в виде ежемесячного платежа по квитанции, предоставляемой председателем домового комитета для оплаты в отделении Сбербанка РФ либо силами кассира дома.)
9/ Определение места (адреса) хранения протоколов общих собраний, решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, технических документов на жилой дом.
