Сегодня в Томске около 40 % вводимого жилья — панельные многоэтажки. Остальное — кирпичные дома, и только единичные объекты строят по каркасным или монолитным технологиям. Покупателю не из чего выбирать: либо качественный и престижный, но дорогой и «долгий» дом в центре, либо «быстрая», но проигрывающая в комфортности панель на окраине. / Анна Котова.
В соседних Новосибирске или Кемерово, как и по всей стране, широко представлены все четыре вида строительства, и у покупателей есть выбор. У нас же последние десять лет к строителям относятся, как к редким видам животных, занесенным в Красную книгу: лишь бы существовали, работали и строили, строили, строили. По каким технологиям — не столь важно. И они строили. По привычной и удобной схеме — из кирпича и панели. Вводить новые технологии трудоемко. Нужно искать новые материалы, обучать рабочих, просчитывать риски. Проще и легче идти по привычному пути и отработанной технологии.
Перед кризисом город разработал и принял новые правила застройки и землепользования, которые призваны навести порядок в строительстве. И тогда же в Томск стали приезжать один за другим инвесторы с многочисленными презентациями новых технологий и желанием их внедрять, с наличием собственного производства современных стройматериалов. Но случился кризис, и серьезные инвесторы до нас просто не успели дойти. Так и получилось, что от соседних городов мы отстали на пять-семь лет.
Кто строит новый Томск?
Сегодня в городе порядка 15 организаций, строящих жилье. Девять из них строят 98 кирпичных домов на разной стадии. Одна ведет панельную застройку спальных микрорайонов. Еще одна пытается строить по каркасной технологии.
Объемы строительства за время кризиса сократились существенно. Если в 2008 году на стадии, когда построена половина дома и выше, было 80 кирпичных домов, сейчас — только 18. Город старался максимально помочь застройщикам, вводя различные рассрочки и отсрочки, новые ипотечные программы. Но по прогнозам экспертов в будущем году на строительном рынке Томска может остаться только пять-шесть компаний, строящих больше одного жилого дома. Среди которых крупнейшей будет ТДСК.
Так сложилось, что именно компания, специализирующаяся на панельном домостроении, в кризис оказалась самым крупным и стабильным застройщиком. Поэтому власть, внедряя жилищные программы, от ипотечных до социальных, ориентируется именно на нее. По сути, правильно, ведь власть не может себе позволить рисковать бюджетными средствами. Стратегически — неверно. Получается, что власть опосредованно поддерживает именно панельное строительство. Делать ставку на другие компании рискованно, они могут не справиться с объемами. Но с другой стороны… разве нам нужен панельный город?
Во всем мире панельные дома, строящиеся на окраинах, предназначены под съемное временное жилье для молодых людей, а не масштабную застройку города.
— Корень зла в нынешней ситуации не массивная панельная застройка, а 300 тысяч квадратных метров аварийного и ветхого жилья, — комментирует первый заместитель мэра Томска Евгений Паршуто. — На данном отрезке времени нам нужно в первую очередь решить эту задачу, за пять-семь лет расселив весь ветхий фонд, и такие городские программы уже есть.
Именно панельное домостроение позволяет сделать это быстро и доступно по средствам. Мы переселяем людей из аварийных комнатушек в 6-15 «квадратов» в нормальные однокомнатные квартиры. При этом всю панельную застройку мы вывели из центра на свободные территории, в спальные районы.
А для строительства арендного жилья нужен инвестор. Пока в России их нет, ведь сегодня этот бизнес окупается по 20-25 лет, никто не стремится делать столь долгосрочные инвестиции. Нужно менять законодательство, прописывать правила аренды жилья. Хотя уже сегодня один из застройщиков, у которого в наличии есть готовые непроданные квартиры, прорабатывает возможность перевода их в арендные. Думаю, это будет первый опыт Томска.
ЭКСПЕРТ
Какое жилье нужно Томску?
Вячеслав Глазычев,
ведущий российский эксперт в области дизайна, проектирования, городского развития и инноваций, г. Москва:
― Томск по природе своей — хороший, симпатичный трех-, пятиэтажный город. И выходить за этот масштаб совершенно нет никакого резона.
Если город задает нормальные правила землепользования и застройки, четко фиксируя площади, на которых эта высота ограничена, то уже от искусства архитектора зависит, как добиться и высокой плотности, и вполне славного качества, и оптимальных дворовых пространств. Эта задача решаема, но при одном условии: надо дольше проектировать и быстрее строить. И не наоборот. Пока у нас действует стремление перевернуть эту пропорцию. И не только в Томске, это везде. Потому что тон задает не город, не муниципалитет, а инвесторы и застройщики. А город может, имеет все права взять это в свои руки. Было бы желание и воля.
В целом же, жилые дома у нас в стране сегодня строят так же плохо, как и пятнадцать, и двадцать лет назад. А порой и хуже, если этим занимаются неквалифицированные
эмигранты. Хорошо строили в России — до октябрьского переворота.
Современный градостроительный кодекс исключил обязательность авторского надзора — по сути, единственного инструмента, который позволяет что-то проследить, поскольку авторам (архитектору, инженеру) небезразлично, что происходит с их детищем. Но, к сожалению, законодательство это сделало добровольным. То есть авторской подписи не требуется. А все эти формальные контроли и надзоры комиссий с блокнотами — это несерьезно. Потому что только авторы знают, как все должно быть сделано на самом деле и в какой последовательности.
Панельное строительство у нас в стране ужасное. Было, есть и, скорее всего, будет. Потому что привычка и стремление работать в крупноформатных панелях обязательно приводит к жуткому схематизму. Никто в мире так уже давно не работает. Кирпич, возможно, лучший вариант, хотя он не дешев.
Кроме того, в мире до 45 % жилья не в собственности, а в аренде (особенно это актуально для молодых семей). В России все еще нет даже попыток создать что-то подобное — лень возиться. Это сложно, нужно решить массу правовых вопросов: о финансовой ответственности разных сторон, о том, кто и как будет следить и так далее. А делать всех людей собственниками — это просто абсурд.
Сколько жилья нужно городу?
До кризиса объемы ввода жилья в городе росли медленно, но стабильно. В 2008 году в области ввели 524 тысячи кв. м. В 2009 году сдали 433 тысячи «квадратов». В этом году планируется 420 тысяч кв. м, но по прогнозам самих строителей реально будет введено около 350 тысяч. Из них 160 тысяч — панельные дома.
Но надо ли гнаться за количеством новых квадратных метров? На самом деле покупательская способность в Томске не так велика. По оценкам экспертов, Томску достаточно вводить 400 тысяч кв. м нового жилья в год. Особенно если оно будет строиться по различным технологиям. А вот при меньших объемах строительства будет расти только цена на квадратный метр, а не качество.
Сколько стоит квадратный метр жилья?
Сегодня средняя цена на новостройки — около 30-35 тысяч рублей за кв. м, а еще в 2008-м она составляла 50 тысяч за кв. м. В цену всегда закладывается предполагаемый рост цен, рентабельность. Себестоимость же квадратного метра в кирпичном доме без отделки — не выше 20 тысяч рублей.
Финансовый кризис значительно снизил стоимость жилья. Но в то же время он выбил из колеи множество строительных компаний города. В 2009 году около половины застройщиков так или иначе прекратили свою деятельность. По прогнозам экспертов, к 2011 году перестанет существовать еще 50 % от оставшихся строительных компаний. В итоге строить будет фактически некому (компаний останется очень мало) и не на что (оборотных средств у них почти нет, все будут строить лишь единичные объекты). А это неминуемо приведет к дефициту нового жилья и необратимому росту цен на него — как минимум, до 50 тысяч рублей за кв. м уже к середине будущего года. Вторичное жилье, естественно, еще дороже.
Кто контролирует качество построенных домов?
Государственный строительный надзор у нас осуществляет Главная инспекция государственного строительного надзора Томской области. Но рассказать нам о выявленных нарушениях и о том, как новоселы могут себя защитить от строительных недоделок, в инспекции отказались, сославшись на занятость. Сами строительные компании, естественно, таких «секретов» тоже не раскрывают. По официальным данным (сайта госстройинспекции), за последних полтора года инспекция провела 744 проверки и выявила 250 нарушений. То есть только по официальной статистике треть объектов строится с различными нарушениями.
