Как корабль назовешь, так он и плавать будет. Какую форму управления домом выберешь, так потом и будешь жить. Среди множества вопросов, связанных с обслуживанием многоквартирного дома, вопрос о форме управления домом является ключевым. На кого обижаться собственникам квартир, если они сами проголосовали за конкретную управляющую компанию? Разве что завидовать соседям, которые создали ТСЖ либо выбрали форму непосредственного управления домом. Или обратить внимание на то, что в случае ТСЖ все жильцы дома несут солидарную финансовую ответственность за должников, а при непосредственном управлении жители тратят немало сил и времени на обслуживание дома. Плюсы и минусы есть в каждой форме управления. / Алексей Филимонов.
Выбор формы управления своим домом — как лотерея. Может, попадется добросовестная управляющая компания и будет работать под полным контролем жителей. А может быть, в ТСЖ всем соседям будет все равно, и даже уборку снега во дворе не смогут организовать.
Как нет таблетки от всех болезней, так нельзя и определить наиболее подходящий способ управления в целом. Причесать всех под одну гребенку невозможно.
Как найти панацею от ежедневных коммунальных проблем? Насколько тяжело самоорганизоваться с соседями и начать вести домовое хозяйство? Да так, чтобы оно через год-два не развалилось действиями или бездействиями обслуживающей организации? Вопросы открытые. Не правда ли?
Вы наверняка знаете каждый уголок своей квартиры и когда необходим ремонт комнат, санузла. Отдаете себе отчет в том, сколько раз нужно выносить мусор из дома, мыть пол, пылесосить, чтобы не утонуть в грязи. Но не думайте, что ваша ответственность ограничивается стенами вашего жилища. Выходя в подъезд, вы не ступаете на улицу, а все еще находитесь на своей собственности. За ней нужен своевременный уход.
Но как определиться с идеальной формой управления своим имуществом? Да так, чтобы еще голова не болела. А услуги были по карману и отвечали всем потребностям.
Управляющая компания?..
Наша редакция уже собрала несколько папок жалоб на УК. Для многих наших читателей обслуживание со стороны управляющих компаний сродни крепостному праву. Мол, и уйти нельзя, а если и идти, то куда. К такой же компании, только с другим названием?
Стоит признать, сегодня существует негласный «раздел» города между коммерсантами, учредителями УК. И они очень редко готовы представлять свои конкурентные преимущества потенциальным клиентам. И просто препятствуют смене обслуживающей организации.
Рынок томских жилищных услуг настолько статичен, что развиваться ему вроде бы и некуда. Все желают остаться «при своих». А собственники латентны или вообще безучастны.
Хотя именно для безразличных жильцов УК — панацея. Ведь бездействие и нежелание встречаться и обсуждать проблемы своей собственности могут породить полный хаос и привести жилье в запущение, а так есть исполнитель, который хоть что-то, но делает. У дома все же должен быть хозяин. А когда собственники игнорируют свои обязанности и не применяют права в управлении домом, они дают повод УК распоряжаться общедомовым имуществом и собираемыми средствами по своему усмотрению.
— Крышу нашего дома ремонтировали в сентябре 2008 года. Согласно смете УК «Центральной» латание кровли обошлось нам почти в 400 тысяч, — рассказывает Виктор Шнуров, председатель домового комитета Енисейская, 8. — Странно, но участки для покрытия рубероидом подрядчик выбирал сам, без согласования с собственниками. Вернее, они сами не участвовали в определении этих мест. Это безразличие обернулось плачевно, нынешней весной крыша стала протекать. Дождевая вода не попадала даже в ливневку. Потоки шли прямо по стенам дома, затапливая подъезд и квартиры.
Собственники последних этажей приходили, жаловались. Просили разобраться. Однако те, кого не топило, не желали сообща влиять на УК. И общей поддержки у меня, как председателя домкома, нет. Мне необходим тыл из общей, твердой позиции жильцов. Если его нет, компании чувствуют свою безнаказанность. А главное, соседям необходимо понимание, что это наша общая крыша, а не только потолок последних этажей.
— У нас все слишком стремительно. Жителей многоквартирных домов, как котят, бросили в ведро коммунального круговорота, которым они до этого сами не занимались, — считает Сергей Лыков, директор УК «Маяк». — Люди, особенно старшее поколение, пока никак не могут отказаться от мысли, что УК — это давно не ЖЭУ и не собес. И тем более не благотворительная организация. А пора понять, что как от управляющих компаний будут требовать и контролировать их работу, так они и будут выполнять свои обязанности. А качественным рыночным отношениям нам всем предстоит еще учиться.
— Мы давно распрощались с УК «Кировской». Раньше, видимо, нервы у нас были стальные. Директор компании Николай Агафонов слишком долго уходил от ответа, куда и сколько он тратит, чтобы содержать наш дом. Но терпение когда-то кончается, — рассказывает о своем опыте Мария Кириенко, жительница дома по ул. Космическая, 26. — В нашем доме всего восемь квартир. Решили выбрать непосредственную форму управления. Дом старый, требует немалых вложений. Вместе собираемся, считаем, на что и сколько потратить. Ни от кого не зависим. Опираемся на собственную волю и возможность кошелька.
…или ТСЖ?
В идеале ТСЖ — наиболее эффективная форма управления многоквартирниками. Жильцы сообща ведут хозяйственную деятельность. Председатель — ваш сосед. Двойной плюс, если это человек, которому вы полностью доверяете. Он ведь не директор сомнительной фирмы, выкачивающей деньги из ваших карманов за непонятные услуги, а тот, кто четко понимает все недочеты вверенного ему имущества и необходимые затраты.
— Не надо строить иллюзий, что ТСЖ — это меньшие деньги, нежели вам приходилось платить УК. Отнюдь, — рассказывает Надир Андержанов, председатель ТСЖ «Звезда», ул. Алтайская, 103. — Нашему дому 47 лет. И средства придется вкладывать немалые, но они будут экономически обоснованными, а не задранными. Придется убеждать, но в итоге приходить к тому, чтобы мы все жили в отремонтированном и уютном доме.
— Основные проблемы в ТСЖ — это должники. В отличие от домов с управляющими компаниями, где индивидуальный договор на энерго-, тепло— и водоснабжение заключен с каждой квартирой, у нас существует единый документ на оказание данных услуг всем жильцам, — говорит Ольга Ковалева, председатель ТСЖ «Бирюкова, 10-12». — То есть если кто-то забывает про «жировки» в почтовых ящиках, страдают абсолютно все. Председателю приходится за счет средств, собранных на обслуживание дома, гасить долги нерадивых соседей перед энергетиками и прочими подрядчиками.
— Должники — бич ТСЖ, но с ними либо судиться, либо работать по-другому, — делится своим опытом Владимир Шиян, председатель ТСЖ «Уют». — Мы силами должников отремонтировали три подъезда в доме, причем работа сделана качественно. Привлекаем на благоустроительные работы. Один из жителей нашего дома — хороший сварщик, помогает нам в подготовке дома к зимнему периоду, то есть отрабатывает свои долги. Все издержки можно оптимизировать и обратить в плюс дому. Необходимо работать с людьми.
Или и то, и другое?
Про такой симбиоз двух форм управления на одном доме стали говорить относительно недавно. Попытаемся и мы разобраться в альтернативном варианте. Он, как говорят некоторые эксперты, более рыночный. Прежде всего, выгодный собственникам.
Если выбранная компания, например, не выполняет условия хозяйственного договора, председатель ТСЖ спокойно расторгает с ней отношения и идет в другую, готовую сделать то же самое за меньшие средства или просто лучше.
— Я готов работать с теми собственниками, которые четко понимают, что, по какой цене и в какие сроки им нужно. Будь это домовой комитет, инициативная группа или правление ТСЖ, без разницы, — говорит Андрей Краснов, директор УК «Управа». — Если их полномочия подтверждены желанием работать, а не должностью и зарплатной ведомостью.
Приятно иметь дело с теми людьми, которые четко ставят задачи, вникают во все. От этого выигрывают все.
И все решается на месте, в беседе, без поисков виноватых и взаимных обвинений от утверждения тарифов или заключения договоров до подписания актов приема работ и услуг.
— После того как отказались от услуг управляющей компании, создали ТСЖ, сложно определиться с подрядчиком. Выбрать опять УК в исполнители? Вопрос сложный. Тут главное не промахнуться. Не наступить на те же грабли, только в другом качестве, — раздумывает Вали Сулейманов, председатель ТСЖ «Прибрежное».
ЭКСПЕРТЫ
Татьяна Казарбина,
начальник отдела по работе с ТОС Октябрьского района:
— Нанимать на комплексное обслуживание одну УК может позволить себе «богатое» ТСЖ. Дом с большой площадью или достаточной платежеспособностью. Для меньших домов зачастую это дорогое удовольствие. Как правило, это плюс 15 процентов к обычным затратам. Еще желательно, конечно, чтобы председатель разбирался в своем хозяйстве. Если нет, то все приходит с опытом.
Можно выборочно заключать договоры с УК и частными фирмами на предоставление разных услуг. Просто искать, где это дешевле. Устраивать своеобразные конкурсы. Снег убирает компания А, слесарные работы за компанией Б, наводит порядок в подъездах В и так далее.
Сергей Цурков,
директор УК «Стройсоюз», председатель комиссии по правовым вопросам Координационного совета ТСЖ:
— Объективно в форме, когда ТСЖ нанимает УК, плюсы есть и для жильцов, и для управляющих компаний.
Хорошо, когда председатель ТСЖ компетентен во всем, но бывает и такое, что жители доверяют данный пост не всегда знатокам в области ЖКХ (ну нет таких в доме), и тут опыт хорошей УК приходит на помощь. Вы просто нанимаете штат специалистов и контролируете их работу.
Главная проблема УК — организовать собственников. Составить план работ и т. д. Если создано на доме ТСЖ, значит, жители активны и организованны. То есть функция общественных работ: определение перечня работ, планирование ремонта, проведение собраний — ложится на председателя ТСЖ. Тем самым до УК доходят только «хотелки», на которые делают сметы и утверждают в ТСЖ. И нанятая компания приступает к работе.
Минус для членов ТСЖ может состоять лишь в возможном коррумпированном сговоре председателя и руководства УК.
