В подвале скоро потоп будет, а они дверь в подъезд почти новую меняют — так мы реагируем на очередной отчет своей управляющей компании, вчитываясь хотя бы иногда в каждую строку. Как сделать так, чтобы отремонтировали то, что нужно, и взяли бы за это разумные средства? / Алексей Филимонов.
Кто считает? А кто подписывает?
Начать нужно со сметы на ремонт. В идеале ее составление должно происходить так: жильцы от имени домкома или старших по подъезду совместно с сотрудниками УК проводят осмотр общедомового имущества, на его основании составляется дефектная ведомость. Иногда в дополнение к уже имеющимся работам УК может предложить и свое видение. Составляется смета на весь утвержденный собственниками перечень необходимого ремонта и других услуг. Затем жильцы должны подписать ее. Хорошо, когда в доме есть уполномоченные общим собранием инициативные группы, комитеты. Тогда этот процесс упрощается. Таковых нет? Все сложнее. По жилищному кодексу необходимо согласие двух третей от числа собственников, но сегодня больше половины — уже результат.
Если на общем собрании утвердить простую форму опроса, можно собирать подписи в бланк, прикрепленный к смете. Более сложный путь — заочное голосование. УК представляет смету домкомам или отдельным собственникам, формирует вопросы, рассылает бланки голосований, в них же предлагает ознакомиться с работами и ценами у одного из представителей жильцов или в офисе. Порой дело с подписями затягивается, а ремонт так и не делается.
— Чем больше подъездов в доме, тем сложнее. Например, есть у нас адрес — пер. Светлый, 30. Там 10 подъездов. Даже желая зарабатывать, собрать жильцов невозможно, — рассказывает заместитель директора УК «Стройсоюз» Федор Волков. — Решили действовать по каждому подъезду. Находили самых активных, обсуждали, что нужно сделать. Тем, кому ремонт был нужен, присылались расчеты, жители их принимали, мы приступали к работе. Кстати, у каждого подъезда свой тариф, разница от двух до четырех рублей за квадратный метр. Там, где мы провели больше работ, он выше. Однажды к нам прибежал собственник из четвертого подъезда, долго ругался и жаловался, что течет крыша. Мы вышли на объект, составили ведомость, оценили. Дали смету ему в руки: идите к соседям, объясняйте. Больше мы его не видели.
Когда все наименования, условия и цены приняты, УК учитывает платежеспособность дома. Например, общий текущий ремонт оценен в 700 тысяч рублей. Возьмем стандартную пятиэтажку — 3 500 кв. м. Получается тариф в 16,66 рублей с одного квадрата в месяц при расчете на год. Жители могут договориться с УК о расчете в течение двух лет, тогда тариф будет 8,33 в месяц с кв. м. Нужно учесть и непредвиденный ремонт, это плюс 2-3 рубля. Так получаем тариф в 11,33. Но собственникам придется смириться с тем, что подобных крупных ремонтов не будет, пока идет гашение задолженности.
Сколько стоит «всех устроит»?
При принятии тарифа на содержание общего имущества всего не учтешь. Однако четкие цели, на что пойдут деньги, по строке обслуживания мест общего пользования должны прилагаться к договору с управляющей компанией. На сегодняшний день существует постановление № 170 Госстроя, в котором прописан необходимый набор услуг при обслуживании многоквартирного дома. Это диспетчерское обслуживание, опрессовка системы отопления, ее консервация, обязательный осмотр помещений и другое.
— Домовой бюджет на год рассчитать можно, — утверждает юрист Владимир Фурсин. — Главное — желание. Самый простой способ — взять сумму за прошлый год, прибавить 10 % и учесть инфляцию. Но это при условии, что УК или ТСЖ использовали средства по назначению и в полном объеме. Вдруг в закромах осталось, так и тариф уменьшится.
Перед тем как считать расходы, предлагаю обратить внимание на заработки с общего имущества. Провайдеры, реклама в лифтах и на внешних стенах, ретрансляторы какие-нибудь — все это приносит прибыль. Вот вам и экономия.
Переходим к самому интересному. К подсчетам. Например, мусор. Можно же точно определить, сколько предстоит платить в год за его вывоз. Достаточно знать объем мусорного контейнера, периодичность его обслуживания и тариф за вывоз кубометра на будущий год. Путем легких калькуляций получим общую сумму.
Дальше возьмем уборку помещений. Здесь немного сложнее. В идеале вы можете замерить всю площадь мест общего пользования, применить расценку, получить оклад и прибавить налоги, сборы и обязательные платежи. Так же поступим и с дворником.
Экономить можно и на своих сметах, утвержденных еще год назад. Как? Поверкой актов выполненных работ. Не забывайте, что вы платите зарплату не только техничкам, дворникам, директору УК и бухгалтеру. Есть еще сантехники, диспетчеры, электрики, их зарплата складывается из количества заявок и обязательных манипуляций по вверенным системам в доме. Отлично, когда непосредственно в доме есть журнал осмотров и учета заявок. Поленились сантехник или электрик в нем отметиться, значит, услуги не было. И деньги остались на счете.
Больше квадратов, меньше цена
— Мало кто задумывается, что при планировании работ и услуг на будущий год сметы, тарифы и расценки в двухэтажном доме и десятиэтажке должны отличаться в разы, — рассказывает Сергей Цурков, директор Муниципальной управляющей компании. — А у нас по городу такая практика, что в деревяшке и панельном доме цена обслуживания одинаковая. Так быть не должно. Постоянно по телевизору вижу жителей малоэтажек, которые проклинают свою компанию за бездействие и бесхозяйственность. Хочется сказать: вы сами себя надуваете, а УК просто собирает с вас деньги, чтобы хоть иногда что-то сделать на доме. Сколько могут накопить восемь квартир при тарифе в 7-15 рублей за текущий ремонт при двух неплательщиках? Это 4-8 тысяч в месяц максимум. А примени такой тариф на четырехподъездной десятиэтажке, и уже получим от 56 до 120 тысяч в месяц. Есть разница?
Конечно, можно оптимизировать расходы, сокращая строки в штатном расписании или перечне услуг, но так может потеряться качество обслуживания.
ОПРОС
А вы участвуете в составлении смет на ремонт в своем доме?
Лев Белянин,
член домового комитета ул. 79 Гв. Дивизии, 27, УК «Каштачная»:
— Не знаю, от каких смет отталкиваются в нашей компании, но в отчетах «Каштачной» мы видим только приписки, в первый раз мы заметили их в 2009 году. За отчетом можно было проводить часы. Похоже, компания не особо стеснялась в осмечивании и наименовании работ. Масса несостыковок и откровенной лжи. То замажут 900 метров межпанельных швов, а мы потом ходим вокруг дома и ищем эту первоклассную замазку, незаметную для глаз. Сверив несколько отчетов УК, мы обнаружили, что ежегодно проводится замена одного и того же сантехнического оборудования, сотни задвижек и вентилей. Однажды, когда мастера «Каштачной» приехали в подвал, мы спустились туда вместе с ними. Как ни старались, мы не обнаружили ни одной смененной детали, а только вентили в ржавчине и таком состоянии, как будто им лет десять.
Указали на все УК, потребовали перерасчета. И что вы думаете? Прислали новую смету с такой же общей сумомй, только расписанной на другие, иногда новые, услуги. Вот и все, чего мы добились. Времени разбираться и вникать ни у кого нет. Поэтому пока все так и оставили.
Татьяна Казарбина,
председатель ТСЖ «Вавилова, 15»:
— Как бы хорошо и качественно не составляли сметы в УК, мы, собственники, должны понимать, что для них первостепенна прибыль, а не качество работ. Да, есть среди них профессионалы, но это коммерческая структура и во главу угла здесь ставится не добросовестное обслуживание, а правильная экономика. Если вы полностью отдаете свое имущество на откуп УК, то это сравнимо с тем, что вы отдаете ребенка в детдом. Каждый житель обязан принимать участие в управлении домом и требовать должного отношения к своему имуществу.
Ирина Марунченко,
член инициативной группы Лебедева, 111, УК «Центральная»:
— Не помню, чтобы хоть одна смета подписывалась уполномоченными жильцами. То, что нам насчитали, мы обычно видели на выходе, либо в отчете УК за год, либо в акте выполненных работ. Починили нам однажды крышу за 600 тысяч, хотя в первоначальных планах это звучало как ремонт организованного водостока стоимостью 491 тысяча. После проделанных работ вода перестала попадать в эти самые водостоки, а наплавляемый материал стал пропускать дождевые ручьи еще сильнее старой толи. Но УК вела себя так, как будто совершила подвиг, и гордо протягивала смету работ: подписывай. Только фиксация бракоделов во время дождя и постоянные рейды с сотрудниками УК на крышу помогали хоть как-то исправить недочеты. Сначала, вместо того, чтобы стараться все поправить, директор компании постоянно скидывал цену, так она упала почти до 400 тысяч. Нам до сих пор интересно, сколько же стоил данный ремонт на самом деле.
