Томичи любят Фрунзе и недолюбливают Каштак, а Радужный им нравится больше Зеленых горок. По крайней мере, об этом говорят цены на квартиры. Если изучить их еще подробнее, можно выяснить немало интересного. Например, что квартира в кирпичном доме недалеко от центра может оказаться доступнее, чем мы думаем. В наших представлениях о ценах на жилье много стереотипов, которые не подтверждают профессиональные риелторы. Давайте разберемся, что из них — правда, а что — всего лишь миф. // Анна Котова.
Миф 1.
Самое дорогое жилье — в центре. Но не всегда.
На самом деле, это не совсем так. Во-первых, даже в центре можно найти квартиру, которая будет стоить дешевле новостройки в Зеленых горках. А во-вторых, непонятно, что считать центром?
— В силу сложившейся исторической традиции у нас любят Кировский район. Но, думаю, понятие центра в Томске достаточно скоро изменится, — считает риелтор Софья Климова. — У Кировского района нет ни одной перспективы: узкие дороги, маленькие дворы, дома — либо элитные, либо «хрущевки», а чего-то среднего между ними — нет. Зато все перспективы за новыми районами вроде Зеленых горок: здесь хорошая дорога, хорошие придомовые территории, современное жилье. Не хватает только офисных зданий, чтобы было, как в центре города.
Что считать «центром» Томска, сегодня не очень ясно. Если центром Москвы является Красная площадь, то и географически она находится в центре столицы. Центр Новосибирска — Красный проспект, он делит город пополам. А вот в Томске — несколько центров.
Во-первых, проспект Ленина и часть прилегающих к нему улиц. Здесь есть театры и кино, кафе и модные магазины, сюда стекаются люди со всех районов Томска, чтобы погулять. Хотя фактически проспект Ленина — окраина, он проходит почти по границе города — берегу Томи.
Географическим центром можно назвать район Белого озера — он примерно одинаково удален и от Иркутского тракта, и от площади Южной. Поэтому квартиры там всегда были в цене, даже до строительства Пушкинской развязки.
Деловой центр города — это место сосредоточения вузов и офисов: район ТГУ, площадь Новособорная. Но разве, находясь, например, в районе Дворца спорта, вы не ощущаете себя в «центре»? А в районе «Дома Книги» или переулка 1905 года?
Миф 2.
Район имеет значение. Чистая правда.
— Местоположение — это действительно ключевой фактор в образовании цены на квартиру, — говорит Наталия Быкова, председатель правления Лиги профессиональных риелторов Томска, директор агентства недвижимости «Лагуна». — Поэтому квартира на Фрунзе всегда будет дороже точно такой же квартиры на Каштаке.
Для сравнения возьмем квартиру в новостройке площадью сорок квадратных метров. Минимальная цена такого жилья в Зеленых горках — 1,8 миллиона рублей. В Радужном, который ближе к центру, уже на пять-семь процентов дороже: минимум 1,95 миллиона рублей.
— Но нельзя однозначно сказать, что Кировский район — дорогой, а Октябрьский — дешевый, — продолжает Наталия Быкова. — Внутри каждого из них есть микрорайоны, которые пользуются повышенным или пониженным спросом. Например, Мокрушина или Степановка считаются менее привлекательными из-за железнодорожных переездов, и цена на жилье здесь ниже.
Миф № 3.
Чем старше дом, тем дешевле квартира. Бывает и наоборот.
Чтобы проверить это утверждение, я решила самостоятельно «купить» квартиру за два миллиона рублей.
Оказалось, что возраст и состояние дома сглаживают разницу в цене между жильем в центре и в отдаленных микрорайонах. На своих два виртуальных миллиона я могла бы приобрести однокомнатную в панельной новостройке в Радужном или квартиру такой же площади в районе Речвокзала, но в старом кирпичном доме.
А вот продать последнюю квартиру (если бы я ее купила) было бы сложнее. По словам томских риелторов, сегодня больше спрос на квартиры в отдаленных районах потому что именно в них возводятся новостройки. В центре их чаще снимают, потому что ремонт и содержание квартиры в «хрущевке» обходится примерно в два с половиной раза дороже, чем ремонт в новостройке. К тому же большая часть покупателей оформляют ипотечный кредит сроком на пятнадцать-двадцать лет и хотят быть уверенными, что к моменту окончания выплат дом еще будет стоять.
Миф № 4.
Квартира в кирпичном доме дороже. Возможно, только за счет отделки.
Продолжив свой эксперимент по превращению двух виртуальных миллионов в недвижимость, я выяснила, что и это утверждение не всегда верно, особенно в отношении новостроек. Квартира в новом панельном доме может стоить примерно столько же, сколько и в новом кирпичном, даже если обе новостройки расположены в одном районе.
Другое дело, что все панельные дома сегодня сдают с отделкой «под ключ»: в квартирах есть линолеум, обои, стоят унитаз и ванна. Купив такую квартиру, я могла бы сразу в нее переехать. А если бы я выбрала кирпичный дом, мне бы пришлось искать еще 350 тысяч виртуальных рублей: именно столько в среднем требуется на ремонт квартиры с черновой отделкой.
Миф № 5.
Спальные районы всегда будут дешевле. Но со временем цена может измениться.
— Я еще помню времена, когда в объявлении писали: «Кировский, Советский, Каштак не предлагать». Сейчас цены на квартиры в Советском районе и на Каштаке сравнялись полностью, — говорит директор агентства недвижимости «Август» Андрей Верхов. — Поэтому можно предугадать, какие районы вырастут в цене через несколько лет: те, в которых улучшается дорожно-транспортная сеть, появляются хорошие магазины, школы, новые рабочие места. Когда начали строить дорогу на Клюева, сразу можно было сказать, что там подорожают квартиры. Если в районе строится большой магазин типа «Метро», знайте — цены на жилье в этом районе не упадут.
Увеличение цен на квартиры в новостройках заставляет расти и цены на вторичное жилье, потому что в большинстве случаев «старую» квартиру продают, чтобы на эти деньги купить жилье в новом доме.
Дорожают, как правило, квартиры в отдаленных районах. Причем как в новых, так и в старых. Например, если в них появляются крупные торгово-развлекательные центры или удается решить проблемы с транспортной доступностью. Так, строительство Пушкинской развязки привело к тому, что люди стали охотнее снимать и покупать жилье на Иркутском тракте. Этот район постепенно перестает казаться томичам краем света.
— Точно предсказать, как будет развиваться новый отдаленный микрорайон, невозможно, — говорит Дмитрий Хлопцов, доктор экономических наук, директор бюро оценки и агентства недвижимости «ТОККО». — Нельзя предположить, появится ли здесь бассейн или крупный торгово-развлекательный центр, то есть станет ли этот микрорайон новым центром притяжения людей или так и останется спальным. Для этого нет совершенно никаких оснований. Центр всегда более привлекателен для инвесторов, поэтому новые магазины, кафе и бассейны в первую очередь будут появляться именно там. С другой стороны, если развитием отдаленных микрорайонов займется сам город — будет строить там новые общественные объекты, то со временем туда потянется и инвестор.